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    Umlageschlüssel

    Wie kann ich in der Vers.9.x einen "2.(Unter-) Umlageschlüssel bearbeiten? Beispiel: Wohnhaus mit 4 Mietern, Gesamt-Wohnfl. = 400 qm, Mieter 1 (= 50 qm Wohnfläche) zahlt (laut Mietvertrag) KEINE Grundsteuer, Mieter 2-4 (mit einer Rest-Wohnfläche= 400-50 qm = 350 qm) zahlen gem. Mietvertrag Grundsteuern. Wie kriege ich das im Programm "gehändelt" ??

    #2
    Eigentlich doch mit einem der bisher verwendeten Schlüssel. Warum sollte es dafür denn einen Unterschlüssel geben? Die Grundsteuern werden auf beide Wohnungen im Verhältnis der Schlüssel verteilt. Nur das der erste Mieter noch in den Genuss kommt, dass diese Kosten bei ihm nicht abrechenbar sind und dem Eigentümer belassen bleiben.

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      #3
      Da habe ich mich umständlich ausgedrückt, suche weiter Hilfe für meinen Fall: 4 Wohnungen mit zusammen 400 qm Wohnfläche, alle Wohnungen zahlen über die Einzelwohnfläche anteilig Grundsteuer, Versicherungen, Wasser, Strom, usw., dann der Sonderfall: Whg. 1 = 50 qm muss auf Grund des Mietvertrages KEINE Hausreinigung bezahlen, Bezahlung Hausreinigung nur von Whg. 2 bis Whg. 4 mit Gesamtwohnfl. reduziert = 350 qm. Wie regele ich das, dass bei der Kostenart Haureinigung die Whg. 1 = 50 qm herausfällt, bei den anderen Kostenarten aber nicht?

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        #4
        Das können Sie ja gar nicht regeln. Umständlich haben Sie sich auch nicht ausgedrückt. Wenn es Ihnen nicht gelingt, für die Mieter der 50 qm Wohnung eine Vertragsänderung abzuschließen, bleiben die Eigentümer dieser Mietwohnung auf den durch die Umlageschlüssel festgelegten Kosten sitzen. Was übrigens auch die Kosten der Hausreinigung betreffen könnte. Das verhält sich bei einer leerstehenden Wohnung nicht viel anders.

        Warum können Sie denn die Mieter der einen Wohnung nicht in die allgemeine Kostenbeteiligung einbeziehen? Die Änderungen bezüglich dieser Verordnungen zur Betriebskostenabrechnung haben sich ja nun schon über einige Generationen überlebt, solange zehren offenbar jene Mieter schon aus diesem rechtlichen Vorteil. Sie hätten bereits einige Male ein Angebot anstelle einer Mietanpassung anbieten können, die Miete nicht zu erhöhen, wenn sie sich an den umlagefähigen Kosten beteiligen würden, was übrigens alle Wohnungsgesellschaften hinbekommen haben.

        Niemand hindert Sie den Aspekt des Wertes zur Grundsteuer oder einer Hausreinigung usw. in die wirtschaftliche Betrachtung des Wohnmietwertes einzubeziehen. Für Mietwohnungen werden kleinteilig Werterhöhungen und Wertminderungen in die Indizes hineingerechnet. Eine Luxuswohnung mit Concierge zeigt diesbezüglich auch seinen Mehrwert. Wobei man aufgrund dieses Gedankens die Hausreinigung noch einmal genauer in den Blick nehmen muss. Denn wenn die Mieter die Hausreinigung selber übernehmen, verhält sich dies dann anders. Dann müssten sie dafür einen neuen Schlüssel nehmen, der etwa die reduzierten 350 qm auf die anderen Mieter verteilt. Die Mieter der 50 qm Wohnung erwerben sich quasi diese Dienstleistung durch Selbstbesorgung. Aber die intelligenteste Schlüsselwahl muss sich darin nicht unbedingt zeigen. Sie könnten auch die Gesamtanzahl der Reinigungszyklen mit einbeziehen und so die Mieterreinigung gegenüber der gewerblichen Reinigung gegenüberstellen, sofern denn eine Verpflichtung zur Hausreinigung besteht. Sollte sie aber. Jedoch betreffend zur Grundsteuer haben Sie keine Option.

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          #5
          Papa_001

          Ich denke Cira2005 geht es nicht um die rechtliche Frage, sondern darum, wie er den Sachverhalt in der Software Nebenkostenabrechnung technisch einstellen kann.

          Selbstverständlich kann eine Hausreinigung per Vertrag aus den Nebenkosten ausgeklammert werden.

          PS.: Ich berechne die NK meiner Mieter mit einer eigenen Excel-Tabelle.

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            #6
            Naja, Cira2005 muss die Mieter der 50 qm Wohnung genauso in die Abrechnung wie die anderen Mieter einbeziehen. Nur bei der Einzelabrechnung können diese Kosten nicht geltend gemacht werden, wo die vertragliche Grundlage fehlt.

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              #7
              Die Hausreinigung wird üblicherweise auf die Mieter, entsprechend den qm-Anteilen ihrer Wohnungen am Ganzen, umgelegt.

              Wenn eine Wohnung dabei ausgenommen ist, bleiben die Anteile der anderen Mieter unverändert, und der betreffende Anteil der ausgenommenen Wohnung bleibt beim Vermieter.

              Eine Verteilung der gesamten Kosten der Hausreinigung auf die verbleibenden Mietwohnungen ist nicht statthaft.

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                #8
                PS.: Ich berechne die NK meiner Mieter mit einer eigenen Excel-Tabelle.
                Genauso mache ich das seit vielen Jahren auch. Dafür eine Software zu verwenden, kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil unsere Mieter

                eine Nebenkostenabrechnung in Englisch erwarten. In Excel ist es auch überhaupt kein Problem, vertragliche Besonderheiten abzubilden.

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                  #9
                  Das trifft in den üblichen Fällen zu, wie ja auch die qm-Anteile darin umgelegt werden können. Was ist aber, wenn eine Mietpartei die Dienstleistung Hausreinigung noch in seinen Nebenpflichten, wie es früher auch üblich war, selber zu tragen hat? Üblicherweise reichen dann die einfachen Schlüssel nach qm nicht mehr aus und die Schlüssel müssen mit weiteren Faktoren erweitert werden. Wie etwa den Reinigungszyklus. Technisch wird das Problem für die Mieter, die die Hausreinigung selber vornehmen damit gelöst, dass deren Reinigungszyklus entfällt und dieser den eigenen Anteil nullt (Multiplikation mit null), wobei die anderen Mieter, darin beteiligt bleiben. Der damit freibleibende Differenzbetrag zur Gesamtsumme oder einer davon verbleibt dann beim Vermieter. Aber auch das wäre nicht genau genug. Aber lässt sich noch vereinbaren. Erst wenn die Eigenleistung der Hausreinigung im Gesamten zur gewerblichen Reinigung mit einbezogen und gegenüber gestellt wird, wird es eine gerechte Aufteilung geben.

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                    #10
                    Danke an Staufer , Papa_001, Charlie24 für die Tipps, das war alles prima! Eine Excel-Tabelle zu meinem Thema ist schon in Arbeit, die Ergebnisse übernehme ich dann in das NK-Programm mit der Funktion "Direkt-Zuordnung Mieter" übernehmen, leider fehlen dann in der Abr.übersicht die Hinweise auf "Verteilt nach..." und "Umlageschlüssel"; aber das kann ich ja als Erläuterungstext hinzufügen, damit die Mieter den Abr.schlüssel wissen. DANKE

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                      #11
                      Hallo

                      Die Verteilung kann in diesem Fall über eine direkte Zuordnung vorgenommen werden. Oder über die eigenen Positionen mit spezieller Abrechnung.
                      Mit freundlichen Grüßen aus Mannheim
                      Martin Jung

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                        #12
                        Ich habe es ausprobiert: eine Abrechnung über die NK-Programm-Position "Eigene Positionen mit spez. Abrechnung" klappt nicht, leider. Es geht nur der Weg über eine Excel-Tabelle und anschl. mit "händischer" Übertragung in das NK-Programm "Direkte Zuordnung Mieter".

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