Ankündigung

Einklappen
Keine Ankündigung bisher.

Anlage V - Nebenkosten

Einklappen
X
 
  • Filter
  • Zeit
  • Anzeigen
Alles löschen
neue Beiträge

    Anlage V - Nebenkosten

    Hallo zusammen,

    ich habe eine Frage bzgl. Nebenkosten in der Anlage V.

    Ich vermiete seit letztem Jahr eine Wohneinheit. Für diese Wohneinheit zahle ich an die Hausverwaltung monatliche Nebenkostenabschläge gem. dem Wirtschaftsplan. Nun habe ich von der Hausverwaltung erfahren, dass die Abrechnung mit dem Mieter erst im Sommer gemacht wird.

    Nun zu der eigentlichen Frage...Wie macht ihr es in der Steuererklärung? Gebt ihr die von euch monatlich gezahlten Nebenkostenabschläge gem. Wirtschaftsplan in die Steuererklärung an oder wartet ihr bis die tatsächliche Nebenkosten mit dem Mieter durchgeführt wurde? (...wobei man bei der zweiten Variante über der Abgabetermin vom Finanzamt wäre)

    Evtl. habe ich gerade einen Denkfehler und die Antwort liegt auf der Hand.

    Vielen Dank für eure Beiträge.

    Michael

    #2
    Sie erfassen alle Zahlungen und Eingänge jeweils konkret unter dem Datum, in denen sie ab- bzw. zufließen. Nachzahlungen des Mieters im Folgejahr werden demnach im Folgejahr erfasst.

    Kommentar


      #3
      Danke. Das gilt für die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters. Gilt es aber auch für die Nebenkosten, die ich unterjährlich gem. dem Wirtschaftsplan an die Hausverwaltung bezahlt habe? Die möchte ich ja als Werbungskosten angeben.

      Kommentar


        #4
        Gilt es aber auch für die Nebenkosten, die ich unterjährlich gem. dem Wirtschaftsplan an die Hausverwaltung bezahlt habe?
        Auch hierfür gilt das Zu- und Abflussprinzip gemäß § 11 EStG. Aufpassen musst du allerdings, wenn in den Abschlägen Zuführungen zur

        Instandhaltungsrücklage
        enthalten sind. Die gelten nämlich nicht als Abfluss. Da darf erst bei der Entnahme eine Ausgabe angesetzt werden.

        Kommentar


          #5
          diese können Sie erst einarbeiten, wenn die Hausverwaltung die Jahresabrechnung gemacht hat, denn es gibt ja einige Zahlungen, die nicht steuerlich angesetzt werden können. Die Abrechnung mit dem Mieter ist etwas anderes: Nachzahlung des Mieters an Sie für 2019 = Einnahme für Sie in 2020...

          Kommentar


            #6
            Bei mir ist der Wirtschaftsplan in folgende 3 Bereiche aufgeteilt:

            1) Betriegskosten (gem §556BGB)
            2) Weitere Kosten (Anschaffg.+lfd. Instandh.; Verwaltung, Bankgebühren)
            3) Gesonderte Kosten (Wartungsarbeiten

            Welche Kosten darf ich jetzt steuerlich in den Werbungskosten absetzten und was nicht?

            Kommentar


              #7
              Zitat von mc_mischanja Beitrag anzeigen
              Ich vermiete seit letztem Jahr eine Wohneinheit. Für diese Wohneinheit zahle ich an die Hausverwaltung monatliche Nebenkostenabschläge gem. dem Wirtschaftsplan. Nun habe ich von der Hausverwaltung erfahren, dass die Abrechnung mit dem Mieter erst im Sommer gemacht wird.

              Nun zu der eigentlichen Frage...Wie macht ihr es in der Steuererklärung? Gebt ihr die von euch monatlich gezahlten Nebenkostenabschläge gem. Wirtschaftsplan in die Steuererklärung an oder wartet ihr bis die tatsächliche Nebenkosten mit dem Mieter durchgeführt wurde? (...wobei man bei der zweiten Variante über der Abgabetermin vom Finanzamt wäre)
              Ich ignoriere die Kosten, die für mich durchlaufende Posten sind, d. h., alles was ich mir später wieder vom Mieter hole lasse ich bei den Werbungskosten weg und gebe es im Jahr der Zahlung durch den Mieter auch nicht als Einnahmen an. Das mag zwar nicht ganz korrekt sein, wird aber von einem vernünftigen FA-Sachbearbeiter akzeptiert, weil es einfach transparenter ist. Als Werbungskosten verbleiben mir demzufolge die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten (Auflösung von Rücklagen) und die Bankgebühren.

              Kommentar


                #8
                Eigentlich dürfte es kein Problem sein. Unter Einnahmen, dann Werbungskosten den Angaben der SteuerSparerklärung folgen. Die Wohnungsausgaben sind doch namentlich aufgeführt.

                Kommentar


                  #9
                  Ich ignoriere die Kosten, die für mich durchlaufende Posten sind, d. h., alles was ich mir später wieder vom Mieter hole lasse ich bei den Werbungskosten weg und gebe es im Jahr der Zahlung durch den Mieter auch nicht als Einnahmen an. Das mag zwar nicht ganz korrekt sein,
                  Das entspricht sicher nicht dem, was die amtliche Anleitung zur Anlage V erwartet. Und ob es wirklich transparenter ist, da hätte ich meine Zweifel?

                  Kommentar


                    #10
                    Zitat von Charlie24 Beitrag anzeigen
                    Das entspricht sicher nicht dem, was die amtliche Anleitung zur Anlage V erwartet.
                    Möglicherweise, aber wichtig ist doch, dass es akzeptiert wird.
                    Zitat von Charlie24 Beitrag anzeigen
                    Und ob es wirklich transparenter ist, da hätte ich meine Zweifel?
                    Also bitte, ein Durcheinander erzeugt doch schon das Zuflussprinzip, weil sich Einnahmen und Ausgaben über mehrere Jahre erstrecken. Ich und der Finanzbeamte müssen immer schön aufpassen, dass sich die durchlaufenden Posten während dieser Jahre wieder ausgleichen. Wenn ich diese Posten weglasse, habe ich eine super Transparenz. Das mache ich bereits seit Jahrzehnten, mit verschiedenen Sachbearbeitern. Wenn es nicht transparenter wäre, würden die das doch nie akzeptieren.

                    Kommentar


                      #11
                      zu #7 - kann man machen und wird idR auch vom FA akzeptiert, da auch nur gelegentliche Kontrollen gemacht werden ( z.B. wenn ein neuer Sachbearbeiter kommt oder die Kosten zu hoch geworden sind durch Instandhaltungen... - meine Erfahrung).

                      Man sollte sich für eine Möglichkeit entscheiden - fällt hier leicht, da 1. Jahr 2019 - ich tendiere zu der Methode, alles anzusetzen, also nicht wie Trekker!

                      Kommentar


                        #12
                        Zitat von Trekker Beitrag anzeigen
                        Möglicherweise, aber wichtig ist doch, dass es akzeptiert wird. Also bitte, ein Durcheinander erzeugt doch schon das Zuflussprinzip, weil sich Einnahmen und Ausgaben über mehrere Jahre erstrecken. Ich und der Finanzbeamte müssen immer schön aufpassen, dass sich die durchlaufenden Posten während dieser Jahre wieder ausgleichen. Wenn ich diese Posten weglasse, habe ich eine super Transparenz. Das mache ich bereits seit Jahrzehnten, mit verschiedenen Sachbearbeitern. Wenn es nicht transparenter wäre, würden die das doch nie akzeptieren.
                        Was manchmal weitläufig als Durcheinander bezeichnet wird, ist ein aus der Lehre und Rechtsfortbildung wesentlicher Bestandteil des Abgabenrechts und der Steuergerechtigkeit. Es macht ja schließlich erkennbar einen Unterschied, wann einer mit seinen schuldrechtlichen Verpflichtungen tatsächlich belastet ist und wann diese erfüllt worden sind. Eine Verpflichtung zu haben und diese zu erfüllen fiele daher in das Abstraktions- und Trennungsgebot. Es scheint aber so zu sein, dass sowohl das eine und das andere Gebot immer mal wieder durchbrochen wird. Etwa im Fall der Nebenkostenabrechnung, wo der Mieter diese auch aus dem rückliegenden Jahr ansetzen kann, weil sie ihm bis zur Erklärungsfrist nicht vorlag, er also, obwohl zwar bereits geschehen, noch keine Kenntnis davon hatte. Es bleibt immer ein gewisser Grad an aufwendiger Ermittlungsarbeit, ob vorher etwas angesetzt oder nachher berichtigt wird. Wenn es zu rechtfertigen ist, dass ein Vorgehen bürokratischer zu werden scheint als es nutzt, kann davon Abstand genommen werden. Es bleibt dann der Behörde überlassen, ob sie das akzeptiert. Was häufiger nicht der Fall ist.

                        Kommentar


                          #13
                          Im Zusammenhang mit einer WEG werden grundsätzlich alle Einnahmen (Miete, Nebenkostenachzahlungen des Mieters, Rückzahlungen der Hausverwaltung) in dem Jahr verbucht, in dem die Mittel fließen.

                          Genauso werden alle Ausgaben (zum Beispiel Hausgeld, auch Nachzahlungen) an den Hausverwalter in dem Jahr gebucht, in dem sie gezahlt werden. Grundsteuer bei V & V nicht vergessen, denn die wird nicht an die Hausverwaltung gezahlt.

                          Von diesen Ausgaben sind die in der Abrechnung des Hausverwalters enthaltenden und immer gesondert ausgewiesenen Instandhaltungsrücklagen abzuziehen.

                          Werden in einem Jahr Instandhaltungen durch den Hausverwalter veranlasst, werden die auf den jeweiligen Eigentümer fallenden, in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage bei seinen Vermietungen gesondert als Instandhaltungskosten erfasst.

                          Bei einer WEG ist es nicht sinnvoll, auf die jährliche Erfassung von Nebenkostenvorauszahlungen und - abrechnungen und bei den Ausgaben zu verzichten, in der Meinung, diese Mieterzahlungen würden sich mit den ensprechenden Ausgaben des Vermieters ausgleichen. Dazu enthalten die Abrechnungen der Hausverwaltung zu viele Posten, die nicht mit den Einnahmen korrespondieren.

                          Kommentar


                            #14
                            stimme Staufer voll zu!

                            Kommentar


                              #15
                              Zitat von mc_mischanja Beitrag anzeigen
                              Bei mir ist der Wirtschaftsplan in folgende 3 Bereiche aufgeteilt:

                              1) Betriegskosten (gem §556BGB)
                              2) Weitere Kosten (Anschaffg.+lfd. Instandh.; Verwaltung, Bankgebühren)
                              3) Gesonderte Kosten (Wartungsarbeiten

                              Welche Kosten darf ich jetzt steuerlich in den Werbungskosten absetzten und was nicht?
                              Sie dürfen alle Kosten als Werbungskosten absetzen plus Grundsteuer, außer den Rückstellungen für die Instandhaltungsrücklage.Mit der verfahren Sie wie unter # 13 beschrieben.
                              Wenn die Hausverwaltung Anschaffungen wie neue Waschmaschinen oder Reparaturen ausweist, ziehen Sie die auch in Instandhaltungen.

                              Kommentar

                              Lädt...
                              X