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Berechnung des Gebäudewertes einer gebrauchten Mietimmobilie

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    Berechnung des Gebäudewertes einer gebrauchten Mietimmobilie

    Hallo alle zusammen. Nach der letzten Steuererklärung, in der ich erstmalig eine weitere, neu erworbene jedoch gebrauchte Mietwohnung deklariere hat das Finanzamt für die Steuerfestsetzung den anteiligen Betrag der Jahresabschreibung korrigiert. Diese Korrektur führt leider zu einer nicht unbeachtlichen Nachzahlung.

    Während der Erstellung der Steuererklärung habe ich zur Berechnung des Gebäudewertes die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises“ vom Bundesfinanzministerium der Finanzen verwendet. In dem Tool zählen zu dem Kaufpreis (170k€) der Wohnung auch die Kaufnebenkosten (21k€). Somit Insgesamt 191 k€ als Gesamtkaupreis. Die Berechnung ergibt einen Gebäudewert von 180 k€.

    Das Finanzamt hat hingegen als Bemessungsgrundlage nur 131k€ festgelegt.

    Nach meinem Einspruch mit der Bitte um Prüfung der Berechnung, haben die folgendes geantwortet:

    „…bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage für Abschreibungen für Abnutzungen bei Grundstücken sind keine Aufwendungen für Grund und Boden zu berücksichtigen“

    „von den Aufwendungen inklusive Nebenkosten wurde daher ein Grund und Boden Anteil von 27% vom Kaufpreis abgerechnet“

    Ich verstehe nicht, wie die auf 131k€ und 27% kommen. Hat jemand eine Idee? Bzw. was würdet Ihr an meiner Stelle machen?

    Herzlichen Dank im Voraus.

    PS: Sagt Bescheid, falls noch weitere Infos erforderlich sind.

    #2
    Naja, irgendwo ist in ihren Kaufpreisunterlagen bereits der Grund/Bodenanteil und der Gebäudeanteil enthalten. Bzw. von ihnen erklärt. Wenn das unbestritten ist, dann verteilen sich auch die Nebenkosten dementsprechend. In ihrem Kaufpreis sind ja Grundstück und Gebäudekosten enthalten. Abschreiben können sie aber nur die Gebäudekosten und die dazu anteilig entfallenden Nebenkosten.
    Ihre Berechnung erscheint schon auf den ersten Blick nicht richtig. Sie müssten einmal den Grundstückspreis ausweisen.

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      #3
      Ob richtig oder nicht richtig, hängt doch wesentlich von der anteiligen Grundstücksgröße und dem erschließungsbeitragsfreien Bodenwert ab.

      Da würde ich mir mit den bisherigen Angaben jetzt keine Aussage zutrauen, ob richtig oder falsch.

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        #4
        … und weiteren! Wie kann der Gebäudewert alleine mit über 10.000 über dem Kaufpreis liegen? Der Käufer der gebrauchten Mietimmobilie gibt an 170.000 für die Wohnung bezahlt zu haben "Kaufpreis" Dann gibt er an Nebenkosten von 21.000 aufgewendet zu haben. Das hat er zusammenaddiert und kommt auf 191.000. Richtig! Jetzt ermittelt er den Gebäudewert mit 180.000. Nicht mehr richtig!. Jetzt würde genau die Hälfte der Kaufnebenkosten auf den Gebäudewert entfallen, sofern das richtig sei. Dann müsste aber die andere Hälfte ebenso auf den Grundstückspreis entfallen. Dieser müsste dann ja (vereinfacht gerechnet) ebenso hoch, wie die Gebäudekosten gewesen sein. Die Gleichung geht weder in die eine noch in die andere Richtung auf.

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          #5
          Habe festgestellt, dass ich mich bei dem Miteigentumsanteil (Zähler) vertan habe. Dort habe ich einen zu kleinen Wert eingetragen.
          Herzlichen Dank für Eure nützlichen Hinweise.)

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            #6
            Bei Kauf einer Immobilie sollte IMMER im notariellen Kaufvertrag der Kaufpreis getrennt angegeben sein für
            1. das Grundstueck
            2. das Gebaeude
            3. bei Wohneigentum/Sondereigentum: die mitgekaufte anteilige Instandhaltungsruecklagen
            4. "uebernommene" Einrichtungsgegenstaende, wie z.B. eine Einbaukueche, Moebel

            Ein guter Notar macht das aus eigenem Antrieb,
            erfragt diese Daten vom Verkaeufer und/oder einem beauftragen Immobilienfachmann, der das kann.

            Einem schlechten Notar muss man das extra sagen - genauer gesagt damit explizit beauftragen!

            Ganz wichtig ist,
            dass der Kaufpreis für das Grundstueck nicht unrealistisch klein ist,
            denn das Finanzamt prueft mit prozentualen Richtwerten und dem oertlichen Bodenrichtwert.

            Kleiner Hinweis:
            Das heist Kaufnebenkosten.
            Die sind mit 10 - 15 % vom Gesamtkaufpreis nicht unerheblich!
            Zuletzt geändert von WMenzel; 10.03.2020, 10:12.

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