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Schuldzinsen vermieteter Wohnungen absetzbar?

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    Schuldzinsen vermieteter Wohnungen absetzbar?

    Hallo,
    ich habe 2 Wohnungen geerbt in einem Mehrfamilienhaus. Ein weiterer Eigentümer ist verstorben und ich habe auch dessen Wohnung gekauft und aufwendig saniert. Zur Finanzierung der Wohnung wurden die beiden zuvor geerbten Wohnungen belastet. Das Finanzamt weißt die Absetzbarkeit der Darlehen zurück mit der Begründung "Die Schuldzinsen für die Wohnungen konnten nicht berücksichtigt werden, da sie nicht im Zusammenhang mit den Objekten stehen."
    Ist das so richtig?
    Viele Grüße
    michahab

    #2
    Sie müssen die Zinsen der Wohnung - hier wohl Wohnung 3 = gekaufte - zuordnen, mit deren Geld die Renovierung durchgeführt wurde!
    Welche Wohnungen als Sicherheit für das Darlehen diesen, ist egal.

    Einspruchsfrist von einem Monat beachten!

    E.

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      #3
      Ich kann das Finanzamt verstehen. Die gekaufte Wohnung ist nicht belastet, somit entfallen die Werbungskosten. Die Hypothek könnte man doch umschreiben. Ich kann ja auch keine Ferienwohnung finanzieren und die Zinsen ordne ich dann der Wohnung zu.

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        #4
        Nochmal zum Verständnis.

        Ich habe Wohnung 3 gekauft (200.000€) und für (50.000€) saniert. Ein Darlehen von 50.000€ und 30.000€ befindet sich allerdings auf Wohnung 1+2. Auf Wohnung 3 ist auch ein Darlehen.

        1. Muss ich die Darlehen jetzt umschreiben auf Wohnung 3, um diese dort geltend machen zu dürfen?
        2. Oder kann ich dem Finanzamt mitteilen, dass das Geld logischerweise für den Kauf und die Sanierung von Wohnung 3 ist und dort geltend machen als Schuldzinsen?

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          #5
          So wie Ihnen das FA beschieden hat und wie Sie unter 2. ausführen, haben Sie die Schuldzinsen bislang nur allgemein und nicht unter Vermietung und Verpachtung für die vermietete Wohnung geltend gemacht.

          Wie Sie ein Darlehen sichern, ist normalerweise egal.

          Außerdem wird aus Ihren Ausführungen nicht deutlich, welche Wohnungen vermietet sind. Alle drei?

          Haben Sie die Sanierung unter Erhaltungsaufwand bei Vermietung und Verpachtung geltend gemacht?

          Wie steht es mit der Abschreibung? Geben Sie innerhalb von 36 Monaten nach dem Besitzübergang mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten für Sanierung aus, schlagen Instandhaltungsaufwendungen um in Herstellungskosten.

          Nutzen Sie überhaupt die SteuerSparErklärung (SSE)? Denn dann würden Sie zu den richtigen Eingaben geführt. Die Schuldzinsen werden dort automatisch dem betreffenden Vermietungsobjekt zugerechnet. Auch bei der Abschreibung hilft Ihnen die SSE.
          Zuletzt geändert von Staufer; 29.10.2017, 13:40.

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            #6
            Ich nutze SSE.
            Alle Wohnungen sind vermietet. Wohnung 1+2 waren schon im Besitz, Wohnung 3 wurde neu gekauft im gleichen Haus. Auf alle Wohnungen wurden Darlehen aufgenommen, die zur Finanzierung der Wohnung 3 dienen. Eingetragen habe ich Sie bei den jeweiligen Wohnungen, wo sie auch aufgenommen wurden. Die Schuldzinsen für Wohnung 1+2 wurden mir nicht anerkannt. Hier werde ich Einspruch einlegen, da ich beweisen kann, dass die Auszahlung der Darlehen an den Verkäufer von Wohnung 3 gegangen sind.

            Im Zuge des Kaufs habe ich auch eine Sanierung durchführen lassen, die mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten betragen. 50600€ Umbaukosten. Kaufpreis + Nebenkosten 210000€. Da es keine Unterlagen zur AfA Berechnung mehr gab, habe ich auf Anraten mit dem Berechnungstool "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke" vom Bundesfinanzministerium, die AfA berechnet. 46% Gebäudeanteil. Somit 46% von 210000€ und 2% AfA davon = 1932€. Dann noch vom anschaffungsnahen Aufwand 2%, sind 1012€. Da ich die Wohnung erst im Mai gekauft habe, habe ich natürlich nur 7 Monate von der AfA eingetragen. Alle anderen Kosten (umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten der Hausverwaltung, Grundsteuer, Fahrtkosten) sind ja klar zuzuordnen.

            Das Finanzamt hat fast 800€ weniger Einkünfte berechnet bei der Wohnung.

            Da im Bescheid die Berechnung der Anlage V nicht detailliert ausgewiesen ist, kann ich natürlich nicht nachvollziehen, wie hier der Betrag entsteht.

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              #7
              Sie müssen alle Schuldzinsen bei der Wohnung 3 erfassen. Sie haben doch nur die Darlehen durch Hypotheken auf die Wohnungen 1 und 2 gesichert. Das ist unschädlich.

              Insofern war die Entscheidung des FA korrekt.

              Das können Sie noch ändern; Einspruch...

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                #8
                Finanzierungskosten
                Die dingliche Belastung von Grundstücken mit Hypotheken oder Grundschulden begründet für sich allein keinen wirtschaftlichen Zusammenhang des Darlehens mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Maßgebend ist vielmehr der tatsächliche Verwendungszweck. Schuldzinsen für ein durch eine Hypothek auf einem weiteren Grundstück gesichertes Darlehen sind daher bei dem Grundstück zu berücksichtigen, für das das Darlehen verwendet wurde (BFH vom 6.10.2004 – BStBl 2005 II S. 324). Nimmt der Stpfl. ein Darlehen auf, um Grundschulden, die er als Sicherheit für fremde Schulden bestellt hat, abzulösen, sind die für dieses Darlehen aufgewendeten Zinsen und Kreditkosten nicht als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (BFH vom 29.7.1997 – BStBl II S. 772),

                Wie ich den Text verstehe, kann man also doch Zinsen einem bestimmten Grundstück zuordnen. Also alle Zinsen der Wohnung Nr. 3 zuordnen. Insoweit muss ich mich revidieren.

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                  #9
                  @ michahab

                  Legen Sie fristgerecht Einspruch mit der Begründung ein, dass Sie irrtümlich einen Teil der Schuldzinsen den Wohnungen 1 und 2 zugerechnet haben, weil ein Teil der Kreditsumme für die Wohnung 3 durch Hypotheken auf diese Wohnungen gesichert ist, die vollständige Kreditsumme jedoch für den Kauf bzw. die Renovierung der Wohnung 3 aufgewendet wurde.

                  Am besten, Sie korrigieren dies in der SSE in einer neuen Datei und übersenden die korrigierte Anlage als Erklärung dem FA zusammen mit Einspruch.

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                    #10
                    Vielen Dank für die Mühe.

                    1. So werde ich es machen. Ich werde als Nachweis noch die Zahlungsdurchführung der Bank anhängen. Hier ist klar zu ersehen, dass die Darlehenssummen auf das Konto des Verkäufers der Wohnung 3 gegangen ist.

                    2. Weitere Frage bezüglich Darlehen hab ich noch für die Steuererklärung 2016, die ich gerade fertig mache. Ich habe Wohnung 1+2 2014 geerbt und damals für ca. 75000 Euro saniert. Die Umbaumaßnahmen habe ich aus meinem Privatvermögen bezahlt, da ich die Wohnung schnell sanieren wollte, um sie zu vermieten. Nun habe ich knapp 1,5 Jahre später einen Kredit auf Wohnung 1 aufgenommen, da ich noch private Umbaumaßnahmen an meinem Wohnhaus durchführen lasse. Prinzipiell habe ich vorweg Privatvermögen verwendet, um die geerbten Wohnungen vermietbar zu machen. Und nun später ein Kredit aufgenommen. Kann ich damit die Anrechnung der Schuldzinsen in der Steuererklärung rechtfertigen?

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                      #11
                      Nein. Die Zinsen auf Ihren Kredit im Zusammenhang mit der selbst genutzten Wohnung können Sie nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für geltend machen.

                      Die 75 TEuro aus Ihrem Privatvermögen bzw. die Sanierungsausgaben erhöhen jedoch die Abschreibung für 1 und 2.

                      Sie haben im Übrigen keinen Kredit für die Wohnung 1 aufgenommen, sondern einen Kredit für Ihr selbst genutztes Wohnhaus durch eine Hypothek auf die Wohnung 1 gesichert. Das ist eine andere Zweckbestimmung des Kredites.

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                        #12
                        Wenn er die Wohnungen unentgeltlich erworben hat, sind die Sanierungsmaßnahmen mit großer Wahrscheinlichkeit Erhaltungsaufwand und keine Herstellungskosten. Auf Erhaltungsaufwand gibt es keine AFA.

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                          #13
                          Nicht übersehen: Bei ererbten Vermietobjekten kann der Erwerber die Abschreibung (AfA) Erblassers fortführen. Die Abschreibung bemisst sich nach den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Rechtsvorgängers und nach dem Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde.

                          Sanierungskosten können Sie auf bis 5 Jahre verteilen.

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                            #14
                            Es ging nicht um die AFA der Erblasser, sondern um seine Sanierungskosten. Das der Erbe die AFA des Erblasser übernehmen kann, ist allgemein bekannt. Was ist aber, wenn der Erblasser nicht vermietet hatte, z.B. wegen Eigennutzung ? Was ist dann ? Da habe ich bis jetzt noch nichts gefunden.

                            Interessant ist auch Folgendes:

                            Für welchen Personenkreis gilt die 15*%-Grenze?
                            Die 15*%-Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten muss nur derjenige beachten, der ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung entgeltlich gegen Zahlung eines Kaufpreises erworben hat (BFH-Urteil vom 17.6.1997, IX R 30/95, BStBl. 1997 II S. 802). Denn anhand der Höhe der Anschaffungskosten beurteilt sich die steuerliche Zuordnung des Bauaufwands zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
                            Als Beschenkter oder Erbe eines Hauses oder einer Eigentumswohnung haben Sie keine Anschaffungskosten und die 15*%-Grenze spielt keine Rolle. Anders ist das aber, wenn Sie zum Beispiel durch Zahlungen an Geschwister doch eigene Anschaffungskosten aufwenden mussten.
                            Zuletzt geändert von Adi; 31.10.2017, 13:38.

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                              #15
                              Mit finanziellen Sachen würde ich da echt nicht spaßen..es geht um viel Kohle wie meine Vorredner schon erwähnt haben und ich glaube auch, dass dir ein Berater da schon helfen kann.

                              Nach einem Kredit habe ich neulich online gesucht und ehrlich gesagt war die Suche für mich nicht so einfach da ich förmlich erschlagen wurde von den ganzen Angeboten.

                              Habe dann einige Kreditgeber für einen Sofortkredit gefunden. So habe ich mir diverse Angebote angeguckt und auch die Konditionen vergleichen können.
                              Mir persönlich hat es sehr gut helfen können.

                              Wie schaut es denn bei dir aus ?

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