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Vorweggenommene Werbungskosten Vermietung

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    Vorweggenommene Werbungskosten Vermietung

    Wo erfasse ich vorweggenommene Werbungskosten (Anfahrtkosten Objektbesichtigung u.ä.) aus Vermietung im Jahr VOR der Anschaffung des zu vermietenden Hauses ? Die Anschaffung erfolgte erst ein Jahr später.

    Danke für einen Hinweis

    #2
    Das sind Anschaffungsnebenkosten, die Sie nach der Anschaffung in die Abschreibung des Gebäudes einrechnen.

    Kosten z.B. für die Eintragung einer Grundschuld im Zusammenhang mit einer Kaufpreisfinanzierung können als Werbungskosten sofort geltend gemacht werden.
    Zuletzt geändert von Staufer; 10.07.2015, 19:36.

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      #3
      Das alles erfassen Sie im Bereich Vermietung.
      Mit freundlichen Grüßen aus Mannheim
      Martin Jung

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        #4
        Danke, dann suche ich dort nochmal - mein Problem ist, dass ich die Kosten schon im Jahr VOR der Anschaffung (in dem sie auch bereits angefallen sind) geltend machen möchte.

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          #5
          Ja, das geht doch. Wenn Sie das Objekt im Jahr 2016 kaufen werden, und bereits jetzt in 2015 damit verbundene Kosten haben, so können und müssen Sie diese im Steuer-Jahr 2015 geltend machen, nach dem sog. Zufluss-Abfluss-Prinzip. Ausgaben aus 2015 können Sie nicht in der St.erkl. für 2016 eintragen, das ist zu spät.

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            #6
            Laut Valbert ist die Anschaffung bereits erfolgt ("erfolgte! ein Jahr später"). Zu den eigentlichen Anschaffungskosten (Kaufpreis minus Grundstückswert) für das Gebäude rechnet er die zuvor entstandenen Anschaffungsnebenkosten hinzu und bildet einen Gesamtbetrag. Die Kosten können auch über mehrere Jahre entstanden sein. Es bleibt aber bei einem Abschreibungsbetrag, der ab dem Anschaffungszeitpunkt abgeschrieben wird.

            Die Anschaffungsnebenkosten werden nicht einzeln bzw. gesondert und sofort als Werbungskosten geltend gemacht, sondern gehen in der gesamten Abschreibung über die gesamte Abschreibungszeit auf.

            In der SSE wird im Abschnitt Vermietung und Verpachtung bei der Gebäudeabschreibung neben den gesamten Anschaffungskosten einschließlich -nebenkosten das Anschaffungsdatum erfasst. Dann beginnt die Abschreibung des Gebäudes, in der ("nur") ein Gesamtbetrag als Werbungskosten über die Jahre abgeschrieben wird.

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              #7
              OK, dann habe ich den ganzen Vor-Text nicht richtig verstanden, pardon!!

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                #8
                Sorry für Verwirrung, deshalb mit Jahreszahlen: Ich sitze an der EST-Erklärung 2014 und möchte Fahrtkosten wg. (letztlich erfolgloser) Besichtigungen diverser Objekte in 2014 geltend machen, weiß aber nicht, wie und wo ich das erfassen kann, da ich noch kein Objekt benennen kann. Ein Haus werden wir voraussichtlich erst Ende 2015 "anschaffen" und dann ist es, wie Cira2005 schreibt, möglicherweise zu spät, 2014 würde auch steuerlich besser passen.

                Danke für alle Antworten.

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                  #9
                  Die Erläuterung ändert nichts am Grundtatbestand.

                  Auch wenn Sie das Haus schon gekauft hätten, könnten Sie die Werbungskosten nicht im Vorjahr vor dem Kauf und auch nicht in einem Betrag und sofort geltend machen. Anschaffungsnebenkosten fließen bei Vermietung und Verpachtung in die über Jahre gehende Gebäudeabschreibung ein, die sich nach den kompletten Anschaffungskosten richtet.
                  Das sind im Jahr gerade mal 2 oder 2,5 Prozent, nämlich 7,50 Euro, wenn Sie beispielsweise 1 000 Kilometer zur Suche von Objekten verfahren.

                  Vergebliche Anschaffungsnebenkosten sind keine sofort als Ganzes abziehbaren Nebenkosten.
                  Woher soll das FA bei der Steuererklärung für 2014 wissen, was Sie 2015 oder 2016 mit einem zu diesem Zeitpunkt überhaupt noch nicht gefundenen Haus machen wollen? Vermieten oder selbst nutzen? Welche Abschreibung über wie viele Jahre gilt? Ist es ein besonderes Objekt?

                  Sie müssen das Haus schon anschaffen und nutzen, dann können Sie versuchen, die Fahrten als Anschaffungsnebenkosten alle unter den Anschaffungskosten unterzubringen. Ob Sie dann auch die Ausgaben für Fahrten zu anderen, nicht gekauften Objekten unterbringen können, kann am mangelnden Zusammenhang scheitern. Erläutern Sie das dem FA.
                  Zuletzt geändert von Staufer; 13.07.2015, 10:58.

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