Vermietung Tiefgaragenstellplatz: Prüfer meckert, AfA

[ZahlGraf]

Hallo und ein frohes neues Jahr.

Ich habe 2020 eine Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz gekauft. In der Wohnung wohne ich selbst (ich war zuvor Mieter) und der Tiefgaragenstellplatz wird von mir an einen Nachbarn vermietet (vor dem Kauf war das eine einfache Untervermietung).

Nun möchte ich die Einkünfte aus der Vermietung in die SteuerSparErklärung 2021 (Version 26.x) eingeben und habe das folgendermaßen gemacht:

• Ich habe ein Immobilienobjekt angelegt und alle Eingaben dazu getätigt
• Bei der Flächennutzung gebe ich 100% Eigennutzung an
• Bei den Mieteinnahmen gebe ich Mieten aus Garage an

Nun beschwert sich allerdings der Prüfer, dass ich keine Mieteinnahmen (auch nicht bei der Garage) angeben darf, wenn ich 100% Eigennutzung angegeben habe.
Darüber hinaus sehe ich kein Feld bei den Werbungskosten wo ich die Abschreibung für Anschaffung eintragen kann.

Wie kann ich diesen Fall korrekt eintragen? Soll ich zwei Immobilienobjekte anlegen (z.B. eine Eigentumswohnung mit 100% Selbstnutzung und eine gewerbeimmobilie mit 100% Vermietung)?

Wo kann ich die Abschreibung für Anschaffung eintragen (AfA)?

Hoffentlich kann mir jemand helfen.
Viele Grüße
ZahlGraf

P.S.: Mir ist klar, dass das eine Gewerbevermietung ist (da ohne Wohnraumvermietung), welche grundsätzlich Umsatzsteuerpflichtig ist. Da ich jedoch keine weiteren Gewerbeeinnahmen habe bin ich von der Umsatzsteuer befreit. Ich möchte daher nur die Einkommenssteuer für Kapitalerträge mit der AfA für den Tiefgaragenstellplatz verrechnen (die weitaus höher ist).

[Staufer]

Ich würde nur den Tiefgaragenstellplatz als eigenständiges sonstiges Objekt (Gewerbeimmobilie) mit dem eigenen Einheitswertaktenzeichen erfassen, d.h. ohne Bezug zum selbstgenutzten Objekt, aber mit 100 Prozent vermietet. Abschreibung flächenanteilig zu den gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, ohne Grundstückswert.

Werbungskosten flächenanteilig.

Für das Finanzamt erläutern.

Eigentlich müssten Sie noch gesondert eine EÜR abgeben, mit Kleinunternehmerstatus.

[ZahlGraf]

Hallo Staufer

Danke für den Hinweis. Das hört sich logisch an, so werde ich es machen. Leider habe ich jedoch für die Tiefgarage und die Wohnung nur ein gemeinsamen Grundsteuerbescheid bekommen und damit die gleiche Kassenkonto-Nr. (also ich nehme an, dass das das Einheitswertaktenzeichen ist, da es kein anderes Aktenzeichen auf dem Bescheid gibt). Kann man auch einfach das gleiche Zeichen für beide Objekte angeben?

Wo trägt man in der SSE2021 die Abschreibung für Anschaffung ein? Ich finde nur Abschreibung für Erhalt. Oder muss ich das unter sonstige Werbekosten (vom Objekt) eintragen und selbst berechnen? Das kann ich mir eigentlich nicht vorstellen, da ja die SSE-Software ansonsten alle Abschreibungen berechnet.

Hast du hier mal ein Beispiel parat?

Viele Grüße
ZahlGraf

[Adi]

Die Bewertungstellen der Finanzämter erteilen Einheitswertbescheide, die Ihnen vorliegen sollten. Auf diesen Bescheiden ist das Einheitswert- Aktenzeichen ersichtlich. Die Grundsteuerstellen der Gemeinden und Städten vergeben nur Buchungszeichen, zumindest war da früher so

In der Regel bilden die Garagen, wie es das Bewertungsgesetz vorschreibt, mit den Wohnungen eine wirtschaftliche Einheit. Es wird also nur ein gemeinsamer Einheitswert festgestellt, weshalb sie für beide Objekte nur ein AZ haben. Frei lassen, oder wie Sie schreiben, versuchen das gleiche AZ einzutragen.

[Staufer]

ZahlGraf

Sie müssen in der Einkommensteuererklärung unter > Einkünfte: ... Vermietung > Weiteres Gebäude erfassen > Objektart > Sonstiges Gebäude erfassen. Unter Werbungskosten > Gebäudeabschreibung erfassen Sie im selben Dialog alle notwendigen Daten (siehe oben).

Wenn Sie kein Einheitswertaktenzeichen haben lassen Sie die Position frei. Das FA wird es Ihnen dann mitteilen. Das Einheitswertaktenzeichen ist das selbe wir für die Wohnung.

[ZahlGraf]

Hallo Adi

Danke für die weitere Ausführung. Dann ist die Kassenkonto-Nr. also nicht korrekt. Aber dein Hinweis "Einheitswertbescheid" hat mir weitergeholfen. Ich habe im Internet gelesen, dass dieser erst im Folgejahr des Kaufs ausgestellt wird, daher habe ich den noch nicht erhalten und muss abwarten, bis ich den erhalte.

Nun brauche ich nur noch einen Hinweis in welchem Feld vom SSE2021 ich die Abschreibung für Anschaffung eintragen kann und dann sollte alles stimmen

Viele Grüße
ZahlGraf

[ZahlGraf]

ZahlGraf

Sie müssen in der Einkommensteuererklärung unter > Einkünfte: ... Vermietung > Weiteres Gebäude erfassen > Objektart > Sonstiges Gebäude erfassen. Unter Werbungskosten > Gebäudeabschreibung erfassen Sie im selben Dialog alle notwendigen Daten (siehe oben).

Wenn Sie kein Einheitswertaktenzeichen haben lassen Sie die Position frei. Das FA wird es Ihnen dann mitteilen. Das Einheitswertaktenzeichen ist das selbe wir für die Wohnung.

Hallo Staufer

Vielen Dank, das war ein guter Hinweis. Das Feld war bei mir ausgegraut (wegen den 100% Eigennutzung). Aber wenn ich die Eigennutzung reduziere sehe ich das Feld und kann es editieren.

Damit habe ich alles um weiterzumachen. Vielen Dank!

Viele Grüße
ZahlGraf

[Adi]

Hallo ZahlGraf, stimmt, der Verkäufer zahlt laut Gesetz noch für das gesamte Jahr 2020 die Grundsteuer. Wenn im Januar der Übergang war, war die Regel etwas unfair. Dem FA waren die Hände gebunden, aber oft haben sich die Betroffenen die Grundsteuer für das Jahr geteilt.

Habe selbst viele Jahre in der Bewertungsstelle eines Finanzamtes gearbeitet. .

[Staufer]

ZahlGraf

Wenn Sie überhaupt mit Eigennutzung, auch reduziert arbeiten, machen Sie was falsch.

Sie legen nur den Tiefgaragenstellplatz mit 100 Prozent Vermietung an. Ihre eigene Wohnung erscheint nirgends. Sämtliche Beträge berechnen Sie vorab im Verhältnis Gesamtfläche, aufgeteilt in Wohnfläche zu Garagenfläche. Nur den Anteil Garage eingeben.

[ZahlGraf]

Adi Ja genau so machen wir es auch. Da ich ja der bisherige Mieter war und die Grundsteuer bezahlen muss ist es ja eh wurscht. Ich bezahle diese dann direkt über den ehemaligen Vermieter für das gesamte Jahr.

Staufer Natürlich, du hast Recht! Ich habe mich falsch ausgedrückt. Was ich sagen wollte: solange man 100% Eigennutzung hat kann man die AfA Beträge nicht einmal angeben (die Option dafür ist ausgegraut), daher ist mir das vorher nicht aufgefallen (ich dachte man könne es angeben, nur dass es nicht in die Berechnung der Werbekosten mit einbezogen wird).

Nun, da ich ein eigenes Objekt für die Tiefgarage angelegt habe und damit 0% Eigennutzung besitze, kann ich das auch angeben. Der Kaufpreis für die Tiefgarage und die Wohnung ist im Vertrag zum Glück gesondert angegeben, damit spare ich mir das herum rechnen. Ich muss nur den Grundstückswert abziehen, wofür es ja prozentuale Vorgaben gibt.

Danke noch einmal für eure Hilfe!