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Berechnung der Abschreibungen/ AfA bei Vermietung nach Wohnungstausch

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    Berechnung der Abschreibungen/ AfA bei Vermietung nach Wohnungstausch

    Meine Eltern waren Eigentümer eines Hauses, welches sie aus Platzgründen im Jahr 2013 mit mir gegen meine Eigentumswohnung getauscht haben, sodass ich nun Eigentümer dieses Hauses bin und sie die Eigentümer meiner ehemaligen Wohnung. Nachdem der Marktwert für Ihr Haus 120.000 Euro höher lag als für meine Wohnung, habe ich Ihnen diesen Betrag als Aufgeld überwiesen (der Marktwert für meine Wohnung wurde damals mit 240.000 Euro und für Ihr Haus mit 360.000 € geschätzt). Der Tausch wurde notariell beurkundet. Nachdem ich das Haus nun vermietet habe und vor der Einkommensteuererklärung 2018 sitze, frage ich mich wie die Abschreibungen (AfA) im Rahmen des Werbungskostenabzug berechnet werden? Dieselbe Frage wird sich zukünftig früher oder später wohl auch für die Wohnung stellen. Die Wohnung habe ich für 185.000 Euro im Jahr 2005 erworben und bis zum Tausch selbst genutzt. Meine Eltern haben ihr Haus, welches inzwischen ja meines ist, im Jahr 1992 gebaut und bis ich 2013 eingezogen bin ebenfalls selbst genutzt. Die Herstellungskosten für das Haus lagen bei etwa 250.000 €.

    Nun gibt es meines Erachtens vor allem folgende beiden Möglichkeiten: entweder die Abschreibungen basieren erstens auf den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten zuzüglich des beim Tausch bezahlten Aufgeldes oder zweitens auf dem Marktwert.

    In der ersten Variante lägen die AfA für das Haus bei 250.000 Euro + 120.000 Euro gleich 370.000 Euro / 50 Jahre (auf den Abzug des Grundstücksanteils habe ich in dieser Beispielsrechnung der Einfachheit halber verzichtet), wobei vermutlich für die 250.000 Euro nur noch 23 AfA-Jahre (seit 1992 sind 27 Jahre schon vorbei) übrig bleiben und für die 120.000 Euro noch 44 Jahre. Die Abschreibung für die Wohnung würde sich auf Basis der 185.000 Euro berechnen, die Restnutzungsdauer läge bei 36 Jahren.

    In der zweiten Variante würden die Abschreibungen auf dem Marktwert zum Zeitpunkt des Tausches errechnet. Für die Wohnung also auf Grundlage von 240.000 Euro und für das Haus auf Basis von 360.000 €, wobei die Restnutzungsdauer bei 44 Jahren liegen würde.

    Welche Variante ist nun richtig?

    Trotz mehrstündiger Internet- und Literaturrecherche habe ich keine Antwort hierauf gefunden. Zumindest keine eindeutige sondern mehrere widersprüchliche Indizien. Meine Erkenntnisse fasse ich nachfolgend zusammen: In § 6 Abs. 6 EStG ist geregelt, dass bei Tauschvorgängen der gemeine Wert (also der Marktwert) für die Abschreibungen maßgeblich ist. Aus dem Gesetzeskommentar von Schmidt weiß ich jedoch, dass diese Regelung nur für Betriebsvermögen gilt. Bei uns handelt es sich dagegen in beiden Fällen um Privatvermögen. Was für Privatvermögen gilt, bleibt in dem Kommentar offen. Wenn ich es richtig verstehe, ist entscheidend ob der gleichwertige Teil des Tausches (in Höhe von 240.000 €) als entgeltlich oder unentgeltlich anzusehen ist, wobei das Aufgeld von 120.000 € für das Haus wohl in jedem Falle als entgeltlich zu betrachten ist. Zivilrechtlich wird der Tausch wie ein Kauf behandelt, was für Variante 2 spricht. Bei der Spekulationssteuer und bei der Grunderwerbsteuer wird der Tausch (auch im wertneutralen Bereich) ebenso als entgeltlich angesehen, was zudem für die zweite Variante spricht. Und für das Betriebsvermögen ist in § 6 Abs. 6 EStG geregelt, dass ebenfalls die zweite Variante gilt. Dies alles spricht für Variante 2. Andererseits: Wenn die zweite Variante richtig wäre, wäre im Kommentar jedoch wahrscheinlich nicht geschrieben, dass § 6 Abs. 6 EStG nicht für Privatvermögen gilt. Des Weiteren spricht meines Erachtens gegen Variante 2, dass sonst durch Tauschvorgänge in der Familie die Abschreibungen erhöht werden könnten und die Restnutzungsdauer wohl von vorne beginnen würde. Daher tendiere ich gefühlsmäßig eher zu Variante 1, wobei ich die Ungleichbehandlung mit dem Betriebsvermögen sowie die Abweichung von der Spekulations- sowie von der Grunderwerbsteuer nicht nachvollziehen könnte.

    Um Missverständnisse zu vermeiden: mir geht es hier ausdrücklich nicht um die Spekulationssteuer und die Grunderwerbsteuer, welche beide nicht angefallen sind, sondern ausschließlich um die Berechnung der Abschreibungen/ AfA im Rahmen der Werbungskosten aus Vermietung.

    Vielen Dank für Ihre/ Eure Einschätzungen!

    #2
    Unterstützen Sie Ihre Überlegungen mit der SteuerSparErklärung. Laden Sie ggf. die Testversion herunter und gehen im Dialog auf Vermietung und Verpachtung. Dort auf Gebäudeabschreibung.

    Wirtschaftlich und vertragsrechtlich gesehen, haben Sie das von Ihnen vermietete Haus von Fremden für einen Anschaffungspreis vom Marktwert Ihrer Wohnung plus Aufpreis angeschafft. Anschaffungszeitpunkt der gebrauchten Immobilie ist das Kaufdatum. (Abzüge des Grundstückswerts des Hauses haben Sie selbst schon erwähnt.)

    Legen Sie dem Finanzamt bei Ihrer Steuererklärung unter Vermietung und Verpachtung die ausführliche Berechnung und Erläuterung Ihrer AfA-Grundlage (Anschaffungskosten) vor und warten Sie den Bescheid zu diesem Punkt ab. Legen Sie beim ersten Mal Ihre Berechnungsgrundlage dem FA gesondert bei.

    Nutzen Sie dazu die SteuerSparErklärung. Hier haben Sie die entsprechenden Eingabedialoge mit Datum der Herstellung und Datum der Anschaffung. Gehen Sie bei den Angaben zur Abschreibung auf „Detaillierte Eingabe“.

    Beispielhaft ergibt sich in der SteuerSparErklärung bei 360.000 Euro Anschaffungs-/Herstellungskosten und Datum der Herstellung: 01.05.1975 sowie Datum der Anschaffung: 01.01.2018 ein linearer Abschreibungsbetrag von 7.200 Euro.
    Zuletzt geändert von Staufer; 14.06.2019, 08:49.

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      #3
      Zitat von mar-schmi Beitrag anzeigen

      Nun gibt es meines Erachtens vor allem folgende beiden Möglichkeiten:
      Nein, es zählt nur ihre Aufwendung, welche sie zum Zeitpunkt des Erwerbs geleistet haben. Sie können nicht mehr auf die Abschreibungsgrundlagen der früheren Eigentümer setzen. Bei Ihnen zählen die 50 Jahre jetzt wieder neu. Beachten Sie neben den in #2 gemachten Ausführungen von Staufer, dass Sie nur die Gebäudeabschreibung zu Grunde legen können. Sie müssen noch den Grundstückswert abziehen (Bodenrichtwert)

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        #4
        Nein, es zählt nur ihre Aufwendung, welche sie zum Zeitpunkt des Erwerbs geleistet haben
        Das wären in meinem Falle dann 120.000 Euro und in bei der Vermietung der jetzigen Wohnung meiner Eltern 0 Euro (oder gar -120.000 Euro die sie von mir als Aufgeld bekommen haben). Diese 3. Variante halte ich für unangemessen und daher fragwürdig.

        Für weitere Einschätzungen wäre ich dankbar.

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          #5
          Zitat von mar-schmi Beitrag anzeigen
          Das wären in meinem Falle dann 120.000 Euro...
          Das verstehen Sie falsch!
          Papa_001 stellt auf den Zeitpunkt der Anschaffung ab, nicht auf die gezahlte Summe. Sie haben doch auch die Eigentumswohnung für die Anschaffung aufgewandt.

          Mehr als unter # 2 ist nicht mehr zu sagen. Der für die AfA relevante Anschaffungspreis des Hauses ist der Wert der Eigentumswohnung plus Aufgeld minus Bodenwert des Hauses.
          In der SSE geben Sie das Datum der Herstellung = x und das Datum der Anschaffung (im Jahr 2013) an.

          Es gibt keine weiteren Einschätzungen mehr!
          Zuletzt geändert von Staufer; 20.06.2019, 12:17.

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            #6
            Nun habe ich Papa_001 verstanden. Vielen Dank - für Ihre hilfreiche Ausführlichkeit, sowie für die Vermittlung/Erklärung!

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