Nebenkosten angeben trotz hausverwaltung?

  • Liebes Forum,


    ich vermiete zwei Wohnungen und möchte die Steuer mit der Steuersparerklärung machen. Bei den Mieteinnahmen muss man zum einen die Kaltmiete verbuchen, zum anderen die Umlagen. Unter Umlagen verstehe ich die Nebenkosten wie Grundsteuer, Hausmeisterdienst, Wasser etc. Also die Dinge, die der Mieter bezahlt. Nun bekomme zwar ich die Nebenkosten bezahlt, allerdings überwiese ich den Abschlag gleich an die hausverwaltung, welche auch die Nebenkostenabrechnung macht etc. Somit ist das für mich ein durchlaufender Posten. Wäre es möglich, keine Umlagen anzugeben? Dann müsste ich auch nicht die ganzen Nebenkosten aufschlüsseln und Rückzahlungen angeben. Das mache ja nicht ich, sodnern die Hauverwaltung rechnet das direkt mit dem Mieter ab. Ich ziehe nur den Abschlag ein und überweise den zu 100% an die Verwaltung. Ich weiß nichtmal, welche Rückzahlung der Mieter genau bekommt.


    Kann mir jemand helfen?

  • Auszug aus einer bekannten Steuerliteratur:


    Soweit Sie für die Nebenkosten eine Umlage erhalten, müssen Sie diese grundsätzlich als Einnahme versteuern. Das bedeutet unterm Strich: Der Nachweis der auf die Mieter umgelegten Nebenkosten bringt Ihnen keinen Steuervorteil, eben weil Sie die Umlage als Einnahme versteuern müssen.
    Zwar will das Finanzamt grundsätzlich, dass Sie die Umlagen auf der Einnahmenseite erfassen. Im Normalfall hat Ihr Finanzamt aber nichts dagegen, wenn Sie die Umlage nicht als Einnahme erfassen und dann auch die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten nicht als Werbungskosten absetzen.


    Tragen Sie Ihren Wunsche Ihrem Sachbearbeiter beim Finanzamt vor. Mit großer Wahrscheinlichkeit hat er nichts dagegen.

  • Super. Das heißt, ich erfasse nur die Kaltmiete, lasse dafür auf der Einnahmenseite die Nebenkostenvorauszahlung, auf der Ausgabenseite dafür auch alle Nebenkosten weg. Zusätzlich schreibe ich eine Erläuterung, dass ich eben so vorgehe. Korrekt?

  • Ich kenne nur Finanzämter, die ausdrücklich Wert auf eine Trennung von Kaltmiete und Betriebskosten legen. Auch eine zusammengefasste Warmiete akzeptieren sie nicht.


    Darüber hinaus ist unabhängig davon zu beachten, dass Nebenkosten erst im Folgejahr abgerechnet werden und es zu Nachzahlungen oder Rückzahlungen kommen kann, die im Steuerjahr verbucht werden müssen.

  • Habe auch eine Wohnung vermietet, mein Finanzamt akzeptiert das. Kenne etliche Bekannte, die machen das auch so. Steuertipps, Haufe Verlag, alle schreiben das.


    Nebenkosten ein Jahr später abrechnen ist total falsch. Auch hier gilt das Zufluss-u. Abflussprinzip. Nur die Abrechnungen kommen ins Folgejahr.


    .

  • @ Adi: Was ist los?? Die Hitze??
    @ Staufer hat recht. Vielleicht unglücklich formuliert. Natürlich werden die Nebenkosten im laufenden Jahr gerechnet. Die "Betriebskostenabrechnung" mit den Mietern erfolgt ein Jahr später. Dabei kommen dann die BK Nachzahlungen bzw. Erstattungen zum Ansatz.


    Deshalb muss man doch nicht so reagieren.

  • Von Steuertipps entnommen. Was sagt der Text ?


    Zwar will das Finanzamt grundsätzlich, dass Sie die Umlagen auf der Einnahmenseite erfassen. Im Normalfall hat Ihr Finanzamt aber nichts dagegen, wenn Sie die Umlage nicht als Einnahme erfassen und dann auch die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten nicht als Werbungskosten absetzen.

  • Quote from Adi;25273

    Staufer, Du hat doch keine Ahnung, schreibst nur dummes Zeug.


    So schnell wird aus einem Helferforum - ein Beleidigungsforum. Oder liegt es an der Hitze?

  • Quote from Adi;25273

    Nebenkosten ein Jahr später abrechnen ist total falsch. Auch hier gilt das Zufluss-u. Abflussprinzip. Nur die Abrechnungen kommen ins Folgejahr.


    Abrechnen darf man natürlich nicht mit abziehen verwechseln.

  • Es ging um folgende Frage: Kann der Vermieter die erhaltenen Nebenkosten auf der Einnahmen Seite weglassen, wenn er die von ihm gezahlten Nebenkosten auf der Ausgaben Seite weglässt. Steuertipps schreibt folgendes:


    Zwar will das Finanzamt grundsätzlich, dass Sie die Umlagen auf der Einnahmenseite erfassen. Im Normalfall hat Ihr Finanzamt aber nichts dagegen, wenn Sie die Umlage nicht als Einnahme erfassen und dann auch die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten nicht als Werbungskosten absetzen.


    Beispiel A: Nebenkosten Einnahmen 1000 € - 1000 € Ausgaben Ergebnis = 0 €
    Beispiel B Nebenkosten Einnahmen 0 € - 0 € Ausgaben Ergebnis = 0 €


    Also zweimal das selbe Ergebnis. Dem FA geht's nichts verloren.


    Bei B habe ich weniger Arbeit, zudem der Fragesteller noch auf andere Probleme hinwies.


    Es ging also nur um Nebenkosten gänzlich weglassen, sonst um nichts.


    Warum wird immer wieder von der eigentlichen Frage, bzw. Thema abgewichen ?

  • Vollkommen richtig. Ich praktiziere die Form B schon seit vielen Jahren. Auch bei meinem Sohn und meiner Nichte wurde diese Abrechnungsform anstandslos akzeptiert.


    Wer es so machen will, wie es grundsätzlich erwartet wird, tut sich und dem SB keinen Gefallen.

  • Quote from Staufer;25272

    Darüber hinaus ist unabhängig davon zu beachten, dass Nebenkosten erst im Folgejahr abgerechnet werden und es zu Nachzahlungen oder Rückzahlungen kommen kann, die im Steuerjahr verbucht werden müssen.

    Das spricht auch für die vereinfachte Variante. Nebenkosten einfach weglassen, dann gibt es kein Zuordnungsproblem und die Angaben passen i. d. R.

  • Noch einmal zum Abschluß:


    Wenn die Nebenkosten nicht angegeben werden, ist das eine Vereinfachung, die aber nicht, wie ADI schreibt, unbedingt zum gleichen Ergebnis kommt. Wenn es so wäre könnte man generell die Kosten nicht mehr im amtlichen Formular abfragen.


    Um das Beispiel von Adi aufzugreifen:


    Jahr 2016: ZvEk = 100.000 Euro, Grenzsteuersatz 42%, zzgl. 1000 Euro NK-Einnahmen >FA erhält 420 Euro
    Jahr 2017: ZvEk = 5000 Euro, Grenzsteuersatz 0%, zzgl. 1000 NK-Ausgaben >FA erhält nichts und der Steuerpflichtige hat keinen Vorteil



    Vereinfachung: 2016 keine Steuern, 2017 keine Steuern > Differenz 420 Euro zu Ungunsten des Steuerpflichtigen
    Das Beispiel kann man auch umdrehen.

  • Quote from Martin Jung;25337

    Noch einmal zum Abschluß:


    Wenn die Nebenkosten nicht angegeben werden, ist das eine Vereinfachung, die aber nicht ... unbedingt zum gleichen Ergebnis kommt. Wenn es so wäre könnte man generell die Kosten nicht mehr im amtlichen Formular abfragen.


    Da jetzt wieder die Erfassung von Vermietung und Verpachtung ansteht:


    Es gibt so viele asymmetrische Ausgaben (z.B. Überprüfungen durch den Schornsteinfeger, Legionellenprüfung, Wartung von Geräten, Austausch von Messgeräten), die nicht im jährlichen Rhythmus stattfinden, sodass eine jahresgetreue Erfassung der Nebenkosten (Werbungskosten) viel sinnvoller ist.


    Nur so kommt man zu einer exakten Berechnung der Einkünfte aus V & V und einem korrekten Ergebnis bei der Einkommensteuer.

  • 100 von 100 möglichen Punkten für Staufer!! Ich erstelle für einen Hauseigentümer die jährlichen wieder-kehrenden Nebenkostenabrechnungen, und jedes!! Jahr schaue ich mir allle! Nebenkosten-Ausgaben-Positionen an: was ist neu, was hat sich geändert und was entfällt in der lfd. NK-Abrechnung. Nur so komme ich zu einem korrekten Ergebnis, was letztendlich die Mietereinsprüche minimiert.

  • Steuertipps-Der Steuerberater schreibt unter 8 24(21) folgenden Text: Zwar will das Finanzamt grundsätzlich, dass Sie die Umlagen auf der Einnahmenseite erfassen. Im Normalfall hat Ihr Finanzamt aber nichts dagegen, wenn Sie die Umlage nicht als Einnahmen erfassen und dann auch die auf die Mieter umgelegten Nebenkosten nicht als Werbungskosten absetzen.


    Sollte sich obiger Text als falsch erweisen, werde ich nächste Woche Steuertipps abbestellen.


    Für mich ist die Angelegenheit endgültig erledigt.

Participate now!

Don’t have an account yet? Register yourself now and be a part of our community!