Darf Finanzamt umlagefähige Kosten streichen, da die NK pauschal abgerechnet werden?

  • Hallo zusammen,


    ich habe gerade den Steuerbescheid zurückbekommen.


    Wir vermieten eine Wohnung, die Nebenkosten werden über eine Pauschale abgerechnet. Im letzten Jahr haben wir im gesamten Haus (auch in unserer eigenen Wohnung) Insektenschutz angebracht. Diese Kosten möchte das Finanzamt nun nicht anerkennen, es schreibt "die umlagefähigen Kosten konnten nicht berücksichtigt werden. Nimmt der Vermieter keine NK-Abrechnung vor, können umlagefähige Aufwendungen nicht geltend gemacht werden." Stimmt das denn so? Oder habe ich das nur an der falschen Stelle eingetragen? Ich habe es als "Erhaltungsaufwand" bei den Werbungskosten angegeben. Das hieße ja, dass alles, was ich an Geld in eine Verbesserung der Wohnsituation investiere nicht von der Steuer absetzen kann, solange ich keine NK-Abrechnung mache. Ist das richtig?


    Kann mir bitte jemand einen Tipp geben?


    Danke und Grüße


    Corinna

  • Betriebskosten :Alle Verbrauchskosten der Wohnung, soweit Sie diese über Vorauszahlungen und Betriebskostenabrechnung mit den Mietern abrechnen(Grundsteuern, Versicherung, Wasser, Abwasser, Hauslicht, Reinigung, Gartenpflege, Heizung, Schädlingsbekämpfung usw.)


    Demnach wäre es kein Erhaltungsaufwand. Sie hätte die Ausgaben unter Nebenkosten verbuchen sollen.
    Ist allerdings nicht entscheidend.
    Die von Ihnen gezahlten Betriebskosten-Ausgaben werden nicht pauschaliert. Warum soll man die nicht absetzen können ? Die auf den vermieteten Teil entfallen Kosten sind abzugsfähig, ob umlagefähig oder nicht umlagefähig, ob die Nebenkosten pauschaliert oder ob die die tatsächlichen Ausgaben berechnet werden, spielt keine Rolle.

  • Danke für die Antwort.
    Haben Sie noch einen Tipp, wie ich den Einspruch gegen den Bescheid begründen kann? Wo hätte ich denn die Kosten angeben sollen? Als Nebenkosten hätte das Finanzamt sie vermutlich nicht anerkannt, da es ja sagt, dass ich durch eine fehlende NK-Abrechnung (da Pauschale) nicht berechtigt bin mir einen Anteil der Kosten vom Mieter zurück zu holen. Ich dachte, dass die Nachrüstung ja auch den Wert des Mietobjekts erhöht.


    In den letzten Jahren war es nie ein Problem solche Kosten abzugeben, allerdings hat wohl der zuständige Sachbearbeiter gewechselt und jetzt bin ich gerade echt überfordert...

  • Wir hier im Forum arbeiten mit der SteuerSparerklärung. Bei Vermietung und Verpachtung befindet unter Werbungskosten eine extra Zeile Nebenkosten. Da sollte es eingetragen werden.


    Beim Einspruch einfach auf die Anerkennung des Ausgaben bestehen. Der Sachbearbeiter soll Ihnen die gesetzliche Grundlage benennen, aufgrund er die Streichung vornahm.

  • Ich arbeite auch schon seit Jahren mit der SteuerSparerklärung, habe es gefunden, danke!
    Wenn ich Einspruch einlege, muss ich dann gleichzeitig eine aktualisierte Erklärung abgeben, bei der die Kosten unter dem anderen Punkt aufgeführt werden?

  • Das Finanzamt irrt sich mehrfach. Es handelt sich immer um Werbungskosten gemäß Paragraf 9 Einkommensteuergesetz. Unabhängig, ob Sie sie nach dem Mietrecht umlegen können oder nicht.


    Mietrecht:
    Da es keine regelmäßigen (!) Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, sondern einmalige (!) Kosten sind, sind diese nach dem Mietrecht nicht (!) umlagefähig. Einmalige Kosten der Ungezieferbekämpfung oder -abwehr sind auch von der Betriebskostenverordnung nicht gedeckt und damit nicht umlagefähig.
    Ausschlaggebender Passus ist Paragraf 1(1) der Betriebskostenverordnung, der von „laufend“ (!) entstehenden Kosten spricht.


    Steuerrecht:
    Offenbar verwechselt das Finanzamt das Steuerrecht mit dem Mietrecht.
    Die vom Finanzbeamten zitierte Passage „Nimmt der Vermieter keine NK-Abrechnung vor, können umlagefähige Aufwendungen nicht geltend gemacht werden", gilt nämlich nur im Mietrecht bei der Abrechnung mit dem Mieter.
    Sie können hingegen alle Ihre Kosten als Werbungskosten gemäß Paragraf 9 Einkommensteuergesetz steuerlich geltend machen.
    Selbstverständlich müssen Sie alle Zahlungen des Mieters als Einnahme erfassen.
    Selbst wenn Sie eine Pauschale für die Nebenkosten bekommen, können Sie dennoch alle Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Strom, Versicherungen, Schornsteinfeger etc. als Werbungskosten geltend machen.


    Es handelt sich bei dem Insektenschutz eindeutig um Erhaltungsaufwand, den Sie flächenmäßig entsprechend als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abrechnen können (Verhältnis Gesamtfläche zu vermieteter Fläche). Erhaltungsaufwand sind nicht nur Reparaturen, sondern auch Verbesserungen und Modernisierungen am Gebäude.


    Es reicht ein Einspruch (!) in einem formlosen Schreiben, in dem Sie beantragen, den Betrag dem Erhaltungsaufwand zuzurechnen. Begründung der Nichtumlagefähigkeit gegenüber dem Mieter siehe oben. Sie sollten zudem auf Paragraf 9 Einkommensteuergesetz hinweisen, wonach Sie steuerrechtlich ohnehin alle Aufwendungen geltend machen können, unabhängig von der mietrechtlichen Lage.


    Kleiner Tipp: Nie eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.

  • Maßgebend ist die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten "BetrKV" herausgeben von Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz. Da steht unter 9 folgender Text:
    Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
    zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;


    Erhaltungsaufwand betrifft Reparaturen.


    Oder gibt es anderslautende Gesetze ?


    Was anderes wäre es, wenn ein Dachstuhl in einem aufwendigen Verfahren vom Holzbock befreit wird. Sowas läuft dann nicht mehr über Betriebskosten.

  • Klasse, vielen lieben Dank für die vielen hilfreichen Antworten.
    Ich habe mittlerweile gesehen, dass der Sachbearbeiter sämtliche von mir angegebenen Werbungskosten der Anlage V (Grundsteuer, Heizungswartung, Müllabfuhr usw) gestrichen hat, mit selbiger Begründung. Das heißt, er ist der Meinung da wir eine Pauschale an NK berechnen, darf ich keine umlagefähigen Kosten geltend machen in der Steuererklärung. Das ist doch Blödsinn oder? Wäre das dann die selbe Begründung?
    Oder kann ich in den Einspruch einfach rein schreiben "eine Nicht-Berücksichtigung der Werbungskosten auf Grundlage der pauschalen NK-Abrechnung ist für mich nicht verständlich und ich bitte um Nennung einer entsprechenden Gesetzesgrundlage"?


    Und noch eine Frage: Einspruch per Elster ok oder lieber Brief/Mail?

  • Quote from Corinna;25108

    Oder kann ich in den Einspruch einfach rein schreiben "eine Nicht-Berücksichtigung der Werbungskosten auf Grundlage der pauschalen NK-Abrechnung ist für mich nicht verständlich und ich bitte um Nennung einer entsprechenden Gesetzesgrundlage"?


    Genau so würde ich das schreiben.



    Mit der Post, E-Mail, Fax, ELSTER: So verschicken Sie Ihren Einspruch
    Wie Sie Ihren Einspruch an das Finanzamt schicken, ist fast egal. Wichtig ist aber: Sie müssen Ihren Einspruch schriftlich einreichen. Aus Beweisgründen ist ein telefonischer Einspruch nicht möglich.
    Diese Möglichkeiten gibt es:


    Einspruch per Post:
    Für den Einspruch genügt ein einfacher Brief. Ein Einschreiben ist nicht erforderlich.


    Einspruch per E-Mail:
    Ein Einspruch per E-Mail ist ebenfalls möglich (AEAO zu § 357, Nr. 1 Satz 2; AEAO zu § 87a, Nr. 1).
    Da die E-Mail eine Unterform der Schriftform darstellt, gilt ein Einspruch per E-Mail als schriftlich eingelegt (BFH-Urteil vom 20.11.2013, X R 2/12, BStBl. 2014 II S. 236).


    Einspruch per Fax:
    Sie dürfen dem Finanzamt Ihren Einspruch auch per Fax schicken (AEAO zu § 357, Nr. 1).


    Einspruch per ELSTER:
    Wer sich bei »ELSTER-Online«, dem Portal der Finanzverwaltung, registriert hat, kann seinen Einspruch elektronisch über ein entsprechendes Formular übermitteln. Auch kommerzielle Steuererklärungsprogramme (z. B. SteuerSparErklärung) bieten die Funktion, den Einspruch per ELSTER zu versenden.
    Der Einspruch gilt im Zeitpunkt der erfolgreichen Datenübermittlung als eingelegt.
    Wichtig: Auch bei einem Einspruchsschreiben per E-Mail und Fax müssen Sie die Formalien des Einspruchsschreibens beachten.

  • Quote from Corinna;25108


    Ich habe mittlerweile gesehen, dass der Sachbearbeiter sämtliche von mir angegebenen Werbungskosten der Anlage V (Grundsteuer, Heizungswartung, Müllabfuhr usw) gestrichen hat, mit selbiger Begründung.
    Oder kann ich in den Einspruch einfach rein schreiben "eine Nicht-Berücksichtigung der Werbungskosten auf Grundlage der pauschalen NK-Abrechnung ist für mich nicht verständlich und ich bitte um Nennung einer entsprechenden Gesetzesgrundlage"?


    Oh Gott, jetzt sind es doch alle Betriebskosten. Begründen Sie den Einspruch, dass es sich hier sämtlich um Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gemäß Paragraf 9 Einkommensteuergesetz handelt und die mietrechtliche Frage in diesem Zusammenhang keine Rolle spielt - alles schon unter # 7 beschrieben.
    Dort steht auch was vom Schreiben, mit dem Sie den Einspruch einlegen, also Brief.


    So wie Sie das formulieren, ist es kein Einspruch. Es gibt auch kein Gesetz für die Ablehnung, sondern ein Gesetz für Ihren Anspruch, Paragraf 9 Einkommensteuergesetz.


    Warum macht man sich eigentlich die Mühe?

  • Antwort des FA


    Hallo zusammen.


    Nachdem ich vor 4 Wochen Einspruch eingelegt hatte und mittlerweile nochmals den Mietvertrag dem FA vorlegen musste, habe ich heute als Antwort folgendes erhalten


    "Da keine NK-Abrechnung durchgeführt wird, sind die umlagefähigen Werbungskosten nicht abzugsfähig. Es handelt sich hier um eine zunehmenden finanziellen Bedeutung der Nebenabgaben im Rahmen einer Gesamtwürdigung des Sachverhaltes. Unüblich unter Fremden ist eine Pauschalieren von Strom und Warmwasser. Als Vergleich stellt sich folgender Sachverhalt dar: Gezahlte Nebenkosten ohne Abrechnung 600, geltend gemachte umlagefähige Aufwendungen 1.605. Bei einem Fremdvergleich käme es zu einer nachträglichen Erhebung von NK i.H.v. 1.005 Euro".


    (Ist zitiert inkl Fehler ;-))


    Zudem hat er dem Schreiben noch 12 Seiten von 3 BGH Urteilen aus den Jahren 2006, 2000 und nochmals 2000 beigelegt, von dem ich wirklicher die Hälfte verstehe.


    In dem einen geht es um Vermieter die jährlich 30.000 Mark an negativen Einkünften geltend gemacht haben. Es gab kein Klingelschild des angeblichen Mieters, usw -> fraglich, ob Mieter darin wohnten


    Beim zweiten Fall geht es auch um Steuerbeträge im 10T-Bereich, hier hatte der Mietvertag etwas anderes ausgesagt, als tatsächlich statt gefunden hat (anstatt Mieteinnahmen per Überweisung, sollte diese in Bar erfolgt sein)


    und der dritte handelt davon, dass im Mietvertrag festgelegt wurde, dass es eine NK-Abrechnung 1mal jährlich gibt, diese aber nicht durchgeführt wurde.


    Keins dieser Urteile trifft auf uns zu. Es gibt eindeutig einen Mieter inkl separater Klingel, die Mietzahlung erfolgt, wie im Vertrag festgehalten und in unserem Mietvertrag steht NICHT drin, dass die NK 1mal im Jahr abgerechnet werden, sonder eben über Pauschale abgegolten werden.


    Zur Erklärung: wir rechnen Strom und Wasser nach qm ab. Die Wohnung wird auf lange Sicht nicht weiterhin vermietet werden, nur bis die befristete Tätigkeit meines Schwagers endet. Sprich es lohnt sich finanziell nicht, da einen Wasser- bzw Stromzähler einzubauen.


    Das heißt für mich, weil meine in der Steuer angegebenen NK i.H.v. 1.605 Euro höher sind als die mit dem Mieter abgerechneten 600, bekomme ich keinen Cent angerechnet? Das kann doch nicht sein. Ich muss dazu sagen, dass wir erstens seit Januar 2018 die NK natürlich erhöht haben und zweitens in den 1.605 Euro viele einmalige Kosten enthalten sind, die es in Zukunft nicht mehr gibt.


    Ich hätte es ja noch verstanden, wenn er gesagt hätte, er erkennt nur die 600 Euro an, aber gar keine NK kann doch wohl nicht angehen oder?


    Kann mir bitte jemand helfen?

  • Sieht leider nicht gut aus. Auf einen Einspruch erfolgt, wenn Sie den nicht zurücknehmen, eine Einspruchsentscheidung. Sollte diese, und das ist anzunehmen, wieder negativ ausfallen, bleibt Ihnen nur der Gang zu einem Steuerberater oder der Gang zum Finanzgericht.


    Bin mit Ihnen auch der Meinung, die 600 € stehen Ihnen zu. Schon sehr kleinlich. Aber mit fundierten Gesetzes Hinweisen, kann ich Ihnen leider nicht dienen.

  • Jetzt erst ist der Knackpunkt zu erahnen: Sie haben offenbar unter Angehörigen vermietet. Das ist bislang nicht ersichtlich gewesen und ergibt einen ganz anderen Sachverhalt.


    Bei Angehörigen gilt der sogenannte Fremdvergleich. Mit einem Dritten würden Sie niemals auf eine Abrechnung der Betriebskosten verzichten, ist zu unterstellen.


    Das FA hat eindeutig Recht! Sie müssen mit dem Angehörigen einen Vertrag schließen wie mit einem Dritten.
    Seien Sie froh, wenn das FA Ihnen nicht noch die Höhe der Mietzahlung überprüft.

  • Ich verstehe es leider immer noch nicht genau.
    Nur weil die NK letztes Jahr höher ausgefallen sind, kann das FA sie doch nicht komplett streichen. Ich habe die NK Einnahmen von meinem Mieter in der Steuer verbucht, also muss ich auch die entsprechenden Ausgaben (mindestens mal die 600 Euro) geltend machen können.
    Eine Abrechnung der höher ausgefallenen Kosten mit meinem Mieter betrifft doch eh nicht das Steuerjahr 2017, sondern würde dann in der Steuer 2018 erfolgen. Egal ob mein Mieter Verwandter oder nicht ist. Die Abrechnung mit ihm hätte ich ja nicht vor Ablauf des Jahres 2017 machen können, damit ich sie noch in der Steuer als Einnahme angeben kann, sondern eben erst im nächsten Mietjahr.
    Wir haben einen "normalen" Mietvertrag geschlossen, nur eben eine Pauschale vereinbart, die aber je nach NK angepasst wird.


    Was meinen Sie damit "die Höhe der Mietzahlung überprüft"? Wir haben uns nach dem örtlichen Mietspiegel gerichtet...
    Danke auf alle Fälle schonmal für Ihre Antwort. Vielleicht telefoniere ich am Montag einfach mal mit dem Herrn.

  • Wenn die Kaltmiete dem Mietspiegel entspricht, ist das ja wenigstens in Ordnung.


    Aber es ist kein normaler Mietvertrag, wenn Sie die Nebenkosten ohne Nachzahlung pauschal abrechnen. Das hat mit dem Steuerjahr vorher oder nachher gar nichts zu tun.
    Sie müssen mit einem Angehörigen einen Vertrag schließen wie mit einen Dritten! Und da wird üblicherweise bei den Nebenkosten eins zu eins abgerechnet. Fremdvergleich nennt man das.
    Wenn Sie das vertraglich ändern, wird Ihnen das FA nächstes Mal alles anerkennen.

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