Dachboden bei Garage und Scheune

  • Hallo,


    folgender Fall: neben einem Wohnhaus ist auch eine Garage und eine Scheune. In der Scheune befindet sich ein Holzlager - das muss ich ja nicht mit angesetzt werden, da es eine Brennstofflagerung ist, oder? Über der Scheune und der Garage befindet sich ein unausgebauter Dachboden. Dieser wird teilweise zur Lagerung genutzt. Muss dieser Dachboden angesetzt werden?


    Danke :)

  • Wenn Nebengebäude einer Wohnnutzung zugeordnet sind, bleiben in Bayern 30 m² anrechnungsfrei, die darüber hinausgehenden

    Nutzflächen müssen erklärt werden. Garagen bleiben bis zu 50 m² anrechnungsfrei. Wenn man noch eine Stückländerei hat, kann man

    die Fläche einer Scheune dort als Hofstelle zuordnen, allerdings nur, wenn sie nicht der Wohnnutzung zugerechnet werden muss.


    Art 9 Abs. 1 BayGrStG: https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGrStG/true

  • Danke für die schnelle Antwort. Zählt der unausgebaute Dachboden über der Scheune als Nutzfläche? Für uns ist es wie ein Kellerersatz, da wir keinen Keller haben..

  • Ich hab es schon befürchtet.. Also setze ich die Fläche des Dachbodens über Scheune und Garage als Nutzfläche an, richtig? Lager für Brennholz kann ich dabei ja außen vor lassen?

  • Also setze ich die Fläche des Dachbodens über Scheune und Garage als Nutzfläche an, richtig?

    Aber nur die die über 30 m² hinausgehende Nutzflächen und meines Erachtens auch nur, wenn die Flächen leicht zugänglich sind.

    Ich habe einen Dachboden über einer Garage, der nur über eine Leiter erreichbar war, in einer meiner Erklärungen weggelassen,

    solche Flächen sind ja nicht wirklich nutzbar. Dort konnte man allerdings auch nicht aufrecht stehen. Lagerflächen für Brennholz

    bleiben immer außen vor und zwar unabhängig von der Größe, das ergibt sich schon aus der DIN 277.

  • Ich würde diese Fläche wie folgt angeben:

    1. Im Textfeld: <Bezeichnungstext> (Nutzfläche z.B. 55 qm)

    2. Im Flächenfeld: Das Rechenergebnis von tatsächliche Fläche abzüglich "Freifläche"


    Im Textfeld steht quasi als Anmerkung wie groß die Fläche tatsächlich ist.

    Im Flächenfeld ist die zutreffende "Freifläche" von 30 bzw. 50 qm bereits angezogen.


    Beispiel bei meiner Garage in Bayern:

    Im Textfeld: Garage 18 qm

    Im Feld Nutz-Fläche: 0

  • Ja, aber man darf nicht den Denkfehler machen, dass Nutzflächen irgendetwas mit dem Wohnbereich zu tun hätten. Sie sind vorbehaltlich dem Erwerbsnutzen zuzurechnen. Im privaten Wohnungsbereich hat man eigentlich nur Wohnflächen, die dann entweder zu 100, 50 25 Prozent oder gar nicht zu rechnen sind. Der typische Anbau wie ein Gartenhaus, indem Gartengeräte aufbewahrt werden, oder der Geräteschuppen für Fahrräder usw. zählt eigentlich zum Wohnbereich. Auch wenn umgangssprachlich dann von Nutzflächen gesprochen wird. Nur müssen diese Gebäude mit einer Fläche bis zu 30 m² nicht mehr mit einer Wohnfläche angegeben werden. Das Gebäude aber schon. Ähnlich verhält sich das auch bei einer Garage.


    Die Schwierigkeit besteht eigentlich darin, möglichst alle Gebäude, welche noch zu dieser 30² oder 50² m Regelung bzw. Bestimmung der Wohnflächenverordnung zu rechnen sind, dem Wohnbereich zuordnen zu können. Da wird das bei der besagten Scheune schon schwierig werden. Selbst wenn gar keine Landwirtschaft oder ein anderer Wirtschaftsnutzen damit mehr betrieben wird. Oder man hat einen Joker und könnte die zu groß geratene Scheune, der von Charlie24 besagten Stückländerei als Hofstelle zuordnen. Landwirtschaftlicher Betrieb kann auch ohne wesentlichen wirtschaftlichen Erfolg noch der Landschaftspflege dienen und darin seine Verankerung finden.


    Aber wenn schon angegeben ist, dass in den Lagerflächen Brennholz aufbewahrt sei, werden diese Gebäude bereits durch Eigenerklärung den Flächen des Wohnbereichs zugewiesen, wo zwar die Lagerfläche des Brennholzes nicht angegeben zu werden braucht aber so müsste dann bei der Wertermittlung untersucht werden, inwieweit die übrigen Flächen noch berücksichtigt werden müssten bzw. was einem lieber wäre. Wirtschaftlicher Nutzen oder Wohnwert. Im Einzelfall kann man gar nicht genau sagen, was mit einer Scheune inzwischen geschehen ist. So könnte diese bereits baurechtlich längst für den Wohnungsbau freigegeben bzw. umgewidmet sein aber bisher von den Eigentümern umbaurechtlich davon noch nie Gebrauch gemacht worden ist. Nicht alle Gebäude werden ja deswegen gleich neu als Wohnhaus errichtet oder umgebaut. Sind aber trotzdem bereits dem Wohnbereich zugehörig. Das sind eben auch jene Faktoren, die die Kataster- und Baubehörden mit dieser Grundsteuererklärung in Erfahrung bringen wollen. Nicht wenige Hausbesitzer, welchen die Bedeutung zwischen Nutz- und Wohnflächen nicht hinreichend bekannt sind, könnten sich mit Erläuterungen, wie „eines unausgebauten Dachbodens in einer Scheune oder einem Brennholzlager, in Grund und Boden schreiben, wenn sie etwa, nicht wie Charlie24 genau wissen, dass diese Scheune noch der betrieblichen Stückländerei zugewiesen werden können. Der Dachboden ist nicht ausgebaut. Das provoziert doch sofort die Frage nach dem baulichen Zustand des restlichen Gebäudes. Vielleicht erläutert uns Charlie24 dazu noch einmal seinen Wissensstand speziell für Bayern?


    Allerdings vermag ich nicht einzuschätzen, was alles mit den vielfach irrtümlich erklärten aber doch noch tatsächlich den ungenutzten betrieblichen „Nutzflächen“ auf die Grundbesitzer zukommen kann. Irgendeinem Gebrauchs-, Nutz- bzw. Ertragswert werden die einzelnen Kommunen der Bundesländer wohl in Anspruch nehmen wollen.

  • Vielleicht erläutert uns Charlie24 dazu noch einmal seinen Wissensstand speziell für Bayern?

    Wozu soll ich mich zu der m. E. vermurksten Regelung für Nebengebäude in Bayern und einigen anderen Bundesländern im Detail äußern ?

    Das wird sicher die Gerichte beschäftigen und in einigen Jahren werden wir wissen, ob das Bestand hat oder gekippt wird.

  • Hallo Papa_001


    Bei der monantanen Grundsteuererkärung

    geht es ausschließlich um den Stand vom 01.01.2022.

    In Bayern würde ich von der tatsächlichen - wenn erlaubten - Nutzung ausgehen.


    Voraussetzung: Das ist bzw. war kein Bauernhof!

    Wenn die Scheune auf dem Hausgrundstück ist

    und nicht wesentlich größer und höher als "sonstige Verhaue und Nebengebäude" ist,

    würde ich das als Nebengebäude ansehen. => abzüglich 30 m² Nutzfläche.

    Garage 50 m² Nutzfläche.

    Es gibt auch Garagen, auf die ein Schrägdach "mit Wänden" aufgesetzt ist.

    Wenn in der Ausfüllanleitung dazu nichts explizit steht,

    würde ich mich - als Ottonormalbürger - grundsätzlich auf den Standpunkt stellen:

    Wenn ich darüber in der Ausfüllanleitung nichts lese,

    dann muss ich das nicht angeben!


    Das gilt auch für die Nutzfläche vom Schrägdach über der Scheune und der Garage.


    Wenn im BayernAtlas etwas aussagefähiges zu der Scheune steht,

    kann man überlegen einen Ausdruck der Grundsteuererkärung beizulegen.

    In diesem Fall zur Scheune nichts eintragen!


    Zwecks Beweisbarkeit habe ich das in einen ganz anders gelagerten Fall

    in der Anlage BayGrSt_3 den Ausdruck vom BayernAtlas als neue Seite 2

    zwischen der Originalseite 1 und 2 eingefügt

    und die Seiten mit 1 von 3, 2 von 3 und 3 von 3 nummeriert.

    Das geht natürlich nur bei Abgabe der Grundsteuererkärung in Papierform,

    die in Bayern einschänkungslos erlaubt ist.

  • Das geht natürlich nur bei Abgabe der Grundsteuererkärung in Papierform,

    die in Bayern einschänkungslos erlaubt ist.

    Man kann Unterlagen im PDF-Format unter Angabe des Aktenzeichens auch hochladen. Nach meiner Meinung ist das regelmäßig überflüssig,

    das Finanzamt kann schon seit etlichen Jahren elektronisch auf das Liegenschaftskataster zugreifen.

  • Wo lesen Sie, dass Sie einfach von dem Nebengebäude 30 m² abziehen können? Das Gebäude hat eben mehr oder weniger als 30 m². Das Finanzamt kennt ja das Gebäude (oder auch nicht). Es will nur den Nutzungsgrad des Grundbesitzers erfahren. Wohnen oder Betrieb? Da können Sie nicht einfach 30 m² abziehen. Aber das Finanzamt macht sich mit der Erkenntnis einen Reim für seine Ermittlung, dass der andere nicht definierte Flächenanteil eben auch den diesbezüglichen Nutzungsgrad haben dürfte der mithin genannt wurde.


    Wenn Sie bei der Untersuchung eines Nebengebäudes, wie der eines Schuppens oder vielleicht sogar einer Scheune, mitwirken sollen, welche Form der Nutzung dieses Gebäudes Sie als Eigentümer einnehmen, weil das Finanzamt für sich noch nicht entscheiden könne, ob Wohnung oder Betrieb. Dann wird doch mit einer Angabe, ob darin Gartengeräte abgestellt, Brennholz gelagert oder bloß dazu diene einen Mülleimer darin aufzubewahren, der Nutzungsgrad eindeutig einer Wohnung zugeschrieben. Das kann ja auch so gewollt sein, weil das Gebäude eben kleiner als 30 m² ist und sich vielleicht auch gar nicht für betriebliche Zwecke verwenden ließe.


    Wenn man Gründe hat solcherlei Gebäude über 30 m²dennoch entgegengesetzt der weitläufigen Auffassung als Wohngebäude, diese einem betrieblichen Zweck zuweist, wo der wirtschaftliche Nutzungsgrad aber nicht ersichtlich ist, weil eben kein Gewerbe ausgeübt wird oder sich sonst ein Betrieb darin befinde, müssen eben Gründe dargelegt werden können. Ansonsten muss man sich damit zufriedengeben, dass eben mehr Flächen zukünftig dem Wohnzweck zugewiesen werden.


    Bayern ist kein Agrarland wie vor 60 Jahren mehr. Viele Bauernhöfe sind bereits Wohnanwesen geworden. Werden sogar als Hofreiten im gehobenen Wohnstandard angepriesen. Die schwierige Lage in der Landwirtschaft zwingt ja auch dazu. Aber nicht für jeden eröffnen sich eben diese vielfältigen neuen Chancen. In vielen ländlichen Gegenden, wird die Landschaftspflege nur noch von ein paar wenigen Landwirten erhalten. Darauf zu vertrauen, dass dies durch die öffentliche Hand geschehen möge, hat wohl niemand in Bayern sich zugetraut. Bayern hat auch eine andere Entwicklungsgeschichte durchlitten. Da gab es keine Bergbauindustrie, wo mit tausenden von Kumpeln die Erze und Gesteine aus den Zechen herausgehauen werden mussten. Wenn dort mehr Bürger angesiedelt sind, hat das eine andere Auswirkung als in Bayern. Pauschal von einer vermurksten „Nebengebäuderegelung“ zu sprechen, halte ich für übereilt. Es hat eben eine Umverteilung der zu erhebenden Grundsteuer zu geschehen. Und bevor man wissen kann, wie das zu geschehen habe, will man doch erst einmal wissen, wie der Sachstand ist. Dazu hat sich eben jeder Grundbesitzer einmal zu erklären. Und dazu ist es nun einmal nicht nur erforderlich, sondern erst recht zwingend nötig, die Grundbesitzer daran zu beteiligen. Es liegt auf der Hand, dass Bayern das Bundesmodell nicht hätte anwenden können. Nebengebäude können eben nicht einfach pauschal einer Nutzungsart zugewiesen werden.


    Ich finde das bayerische Modell dazu doch noch gerechter als nur das Bundesmodell. Aber das ist meine persönliche Meinung, ohne dazu in Anspruch zu nehmen, wie ich die anderen politischen Fragen sehe.

  • Wenn man die Verhältnisse nicht selbst kennt und mit der Bewertung solcher Objekte nicht befasst ist, sollte man sich mit Äußerungen zu dem Thema

    vielleicht besser zurückhalten. Ich lebe in Bayern auf dem flachen Land und kenne die örtlichen Verhältnisse. Hier gibt es Dutzende leerstehender

    Scheunen, deren Erdgeschosse manchmal mehr oder weniger sinnvoll genutzt werden, aber die Leute sollen ja auch für den Heuboden zahlen und

    die Flächen sind durchaus beachtlich, außerdem auch noch deutlich teurer als Wohnflächen.

  • Das ist bekannt das Sie in Bayern leben wie Sie ja selbst schreiben. Die Verhältnisse in Bayern sind aber nicht nur Ihnen bekannt, weil Sie dort leben. Andere werden sich auch nicht alle zurückhalten, weil sie vielleicht noch nie eine Scheune gesehen haben. Haben Sie ja auch nicht. Sonst hätte sich ja das BVG nicht damit befassen müssen. Ich werde selbst zukünftig mit einer höheren Grundsteuer belastet sein. Die Probleme mit den Heuböden möchte ich gerne haben. Ich bin alles andere missgünstig.


    Zudem habe ich keine Äußerung dazu getroffen, wie eine Scheune und deren Dachboden zu bewerten sei. Das wissen die Erhebungsstellen ja selber noch nicht genau. Irgendeinen Wert werden sie wohl erhalten. Ja, eine Scheune ist wohl kein Schuppen. Es wird eine große Herausforderung auf die Gemeinden zu kommen, mit welchen Hebesätzen sie ihre Bürger bei Laune halten können.


    Meine Äußerungen waren rein neutral. Ich hatte Hinweise dazu gegeben den Unterschied zu Nutz- und Wohnflächen auseinanderzuhalten. Nicht etwa, dass gutgläubig eine Fläche als etwas anderes angegeben als beabsichtigt ist. Denn es scheint sich ja wohl abzuzeichnen, dass nicht gerade wenige in einen Erklärungsirrtum hineingeraten können. Das wird Ihnen sicher nicht passieren, so kann ich auch nicht verstehen, warum Sie sich mit anderen Beiträgen schwertun.


    Mich stört zwar an diesem System, dass man pauschal einfach einen Wert aufoktroyiert erhält, den man nicht in die Höhe getrieben hat. Wer die Preise immer weiter in die Höhe treibt, soll meinetwegen damit belastet sein. Es sind ja nicht alleine die Bodenrichtwerte. Erst als es erlaubt war, die Grundsteuer in die Nebenkosten mit aufzunehmen, nahm die Preisexplosion noch einmal zusätzlich Fahrt auf. Die Grundsteuer gehört meines Erachtens zu den Werbungskosten des Inhabers, denn sie drückt ja nur spiegelbildlich den Gebäudewert aus der abzuschreiben ist. Wenn eine Scheune eine Scheune geblieben ist, dann sollte sie ihrem Ertragscluster zugehörig bleiben. Aber das bleibt wohl ein frommer Wunsch. Dennoch hat man sich in Bayern schon ein wenig mehr Mühe gegeben, die Auswüchse gering zu halten. Wenn Sie diese Haltung stört, suchen Sie den Kontakt zu Ihren Landtagsvertretern. Nicht auszuschließen, dass auch eine Mindermeinung Gehör finden kann.

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