Gebäudeabschreibung ohne Basiswert

  • Angenommen ein Häuslebauer hat sein Eigenheim über mehrere Jahre in Eigenleistungen erstellt. Da er während dieser Phase sehr gestresst war und das Haus nur für den Eigenbedarf vosrgesehen war, hat er die vielen Rechnungen, in erster Linie Materialrechnungen, nicht ordentlich gesammelt und zusammengestellt. Jetzt nach vielen Jahren, nachdem sich die Familie wesentlich verkleinert hat, will er knapp die Hälfte des Hauses vermieten und hat mangels nachweisbaren Herstellungskosten ein Problem.


    Inwiefern würde das Finanzamt in so einem Fall einen Schätzwert akzeptieren. Die Bezugsfertigstellung war vor 15 Jahren und seither sind für Aussenanlage, Garage usw. noch relativ hohe Herstellungskosten angefallen.

  • Warum hat der Häuslebauer denn ein Problem? Was interessieren denn den Mieter die Herstellungskosten? Warum soll das Finanzamt jetzt geschätzte Herstellungskosten akzeptieren?


    Reden wir doch nicht um den heißen Brei, es gab keine Rechnungen und hatte auch nie welche gegeben, außer Material und Anlieferung. Alles andere war, akzeptieren wir es mal so, „Eigenleistung“. Damit gehen diese Aufwendungen unter, falls beabsichtigt sein sollte, sie auf die Gebäudeabschreibung zu verwenden.


    Man kann das Haus schätzen lassen und veräußern. Dem Verkäufer hilft das damit einen marktgerechten Preis zu finden, der Käufer kann diesen Preis bei seiner Gebäudeabschreibung geltend machen. Das sei imho ein Kernproblem der Grundsteuerreform gewesen. Häuslebauer hatten irgendwann einmal zum damaligen Wert ihre Immobilie erworben und konnten mit einem zeitlebens festgesetzten Messbetrag ihre Grundsteuer günstig weiter entrichten. Irgendwelche Um- oder Erweiterungsvorhaben wurden insoweit nicht mehr erfasst. Natürlich gibt es Genehmigungsverfahren und anderes mehr, welche dann Einfluss gehabt haben könnten. Aber die laufenden Kernsanierungen blieben weitestgehend dem Fiskus unbemerkt.


    Jetzt darf man ja einmal folgendes vorausschicken. Der Erwerb einer Immobilie wird mit der Grunderwerbssteuer steuerpflichtig. Sollte es tatsächlich eine Wertsteigerung der Immobilie, wegen Um- bzw. Erweiterungsbauten gegeben haben, hätte das auch einen Fall für die Grunderwerbssteuer zur Folge. Diese wurde dann ja wohl auch nie entrichtet. Das Finanzamt ist doch nicht dumm, es könnte sich sogar freuen, dass jetzt jemand ein Mehr an Grund bzw. Gebäude erlangt hat. Diese Nachzahlung hilft sicher dem Fiskus seinen Haushalt in Ordnung zu bringen. Besser kann man doch gar nicht ins Fettnäpfchen treten.

  • Ich persönlich kann mir das nicht vorstellen.

    Ich auch nicht.

    Warum hat der Häuslebauer denn ein Problem? Was interessieren denn den Mieter die Herstellungskosten? Warum soll das Finanzamt jetzt geschätzte Herstellungskosten akzeptieren?

    zu 1.: Weil die lineare Abschreibung, trotz ausbleibendem Wertverlust, es bei Vermietungen üblich ist.


    zu 2.: Das ist klar und war nicht in Frage gestellt.


    zu 3.: Weil die Abschreibungen für Immobilien tatsächlich keinen Wertverlust abbilden. In der Realität haben die Immobilienbesitzer Wertzuwächse. Von daher müsste es eigentlich Zuschreibungen geben.


    Quote from von Papa_001

    Sollte es tatsächlich eine Wertsteigerung der Immobilie, wegen Um- bzw. Erweiterungsbauten gegeben haben, hätte das auch einen Fall für die Grunderwerbssteuer zur Folge. Diese wurde dann ja wohl auch nie entrichtet. Das Finanzamt ist doch nicht dumm, es könnte sich sogar freuen, dass jetzt jemand ein Mehr an Grund bzw. Gebäude erlangt hat.


    Das will das FA nicht. Bei dem eventuell stattgefindenden Erwerb des Grundstücks werden für den Kaufpreis Grunderwerbssteuern bezahlt. Für das darauf zu erstellende Gebäude sind, sofern der Grundstücksbesitzer und Bauherr identisch sind, keine Grunderwerbssteuern notwendig. Hier findet ja kein (erweiterter) Erwerb eines Grundstücks statt.

  • Danke für die Ausführungen.


    Problematisch wird das Ganze, wenn nur das Grundstück vorhanden war und jetzt plötzlich ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet wurde. Dann müssen zunächst Belege der Gebäudeerrichtung vorgelegt werden können, woraus eine Gebäudeabschreibung initiiert werden kann. Für laufende Vorhaben, wie Heizungs-Baderneuerung oder Fenstertausch könnten dann die begonnenen Abschreibungen weiter fortgeführt werden. Wenn die Errichtung des Gebäudes ohne Grundstücksbesitzerwechsel von statten gegangen war, wird das Finanzamt auf jeden Fall prüfen wollen, wie dieser Erwerb von statten gegangen war. Die Familie habe sich verkleinert? Wenn noch ein Erbfall hinzugekommen sein könnte, würde dieser Erwerb gegenüber dem Nachlassnehmer ebenso zu prüfen sein, wenn die zehn Jahre Eigennutzung nicht überschritten sind. Das könnte problematisch werden, wenn die Bezugsfertigstellung erst 15 Jahre her ist.

  • Vereinfachen wir die Sache:


    Der Bauherr hat noch alle Rechnungen und könnte diese summarisch zusammenstellen. Natürlich ist die Summe aufgrund der vielen Eigenleistungen lange nicht so hoch, als wenn ein Bauträger tätig geworden wäre. Die Frage wäre nun, ob alle über einen Zeitraum von 15 Jahren gesammelten Rechnungen zur Herstellung (auch über jede kleinste Kleinigkeit) summiert werden können?

  • Man darf die "andere Seite" der Frage nicht unterschätzen - das in Deutschland extrem vermieterfeindliche Mietrecht

    und die sehr einseitige richterliche Rechtsprechung.

    Kennt sich der Fragesteller im Mietrecht "so gut" aus, dass das "mal Vermieterli spielen" kein Verlustgeschäft (auch im nicht steuerlichen Sinn) wird?

    Vermieten ist in Deutschland ein legales Glücksspiel.


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    Zur vordergründigen Frage:


    Wenn keine Belege für die Gebäude-AfA vorhanden sind, kann man "testen, ob das Finanzamt mitspielt.

    Meiner Meinung nach gilt auch hier die "Abschnitsbesteuerung" (hoffentlich ist das der richtige Begriff).

    D.h. das Finanzamt kann jedes Jahr über den gleichen Sachverhalt anders entscheiden.

    Im ungünstigsten Fall wird die Gebäude-AfA rückwirkend ab Vermietungsbeginn reduziert oder auf Null gesetzt.


    Vermutlich wird es hier bei Vermietung keine Gebäude-AfA geben.


    In wie weit es bei den derzeitigen Gesetzen und den zukünftig geplanten Gesetzen bei Privat-Vermietern noch einen steuerlichen bzw. finanziellen Gewinn geben kann ist sehr fraglich.

  • Wenn noch ein Erbfall hinzugekommen sein könnte, würde dieser Erwerb gegenüber dem Nachlassnehmer ebenso zu prüfen sein, wenn die zehn Jahre Eigennutzung nicht überschritten sind. Das könnte problematisch werden, wenn die Bezugsfertigstellung erst 15 Jahre her ist.

    Ich kann denn Sinn dieser Aussage nicht ganz nachvollziehen. Das Haus wurde nach Bezugsfertigkeit 12 Jahre selbst bewohnt, dann hat der verwitwete Teileigentümer ein Viertel dazugeerbt und das restliche Viertel bei einer Nachlassauseinandersetzung entgeltlich erworben.


    Willtst Du damit etwa aussagen, dass mit dem entgeltlichen Teilerwerb die 10jährige Spekulationsfrist zu laufen beginnt?

  • Ich habe gar nicht daran gedacht, dass die Abfindungssumme, die ich den miterbenden Kindern ausgezahlt habe, bei der Abschreibungsbasis berücksichtigt werden könnte?

  • Ich kann denn Sinn dieser Aussage nicht ganz nachvollziehen. Das Haus wurde nach Bezugsfertigkeit 12 Jahre selbst bewohnt, dann hat der verwitwete Teileigentümer ein Viertel dazugeerbt und das restliche Viertel bei einer Nachlassauseinandersetzung entgeltlich erworben.


    Willtst Du damit etwa aussagen, dass mit dem entgeltlichen Teilerwerb die 10jährige Spekulationsfrist zu laufen beginnt?

    Genau das ist das Problem. Als das Gebäude errichtet wurde konnten die beiden Eheleute sich gegenseitig ihren Zugewinn mit der Gebäudeerrichtung abbedingen. Zusammen waren sie steuerlich für diesen Zugewinn dem Finanzamt ja nicht verantwortlich. Es fand ja keine weitere Veräußerung statt. Nach dem Erbfall hat aber der Nachlassnehmer nicht nur den anteiligen Wert des Grundstückes ohne Gebäude geerbt, sondern den anteiligen Gegenwert des Hauses mithin des gesteigerten Grundstücks, da sich jetzt ein Gebäude darauf befindet und diese einen höheren Wert in den Katastern gefunden hat. Das wird das Finanzamt prüfen wollen. Solange der Wertzuwachs wegen Eigennutzung wirtschaftlich nicht verwertet wird, bleibt eine Besteuerung außen vor, erst bei Verkauf oder Vermietung innerhalb der Spekulationsfrist, die mit jedem Teilerbfall neu beginnt. Nicht zuletzt gibt es deswegen ja auch die vielen Erbengemeinschaften in unterschiedlichster Konstellation in den vielen veröffentlichten Kleinanzeigen der Registergerichte. Die haben nichts anderes zu regeln, als die unterschiedlichen Ausweisungen der Beteiligten.


    Nun kann das Finanzamt nicht einfach nach eigenem Ermessen beurteilen, wie sich der Wertzuwachs seitdem entwickelt hat. Es muss sich an das Bewertungsrecht halten. Das setzt aber ebenso voraus, dass einer die Frage nach diesem Wert stellt. Diese Frage stellt sich ja mithin, dass der Nachlassnehmer jetzt mit Abschreibungen für ein Gebäude vorstellig wird, was bisher in den Messbeträgen und Erwerbsbewertungen des Grundes nie eine Rolle gespielt hatte und zu prüfen war. Der Nachlassnehmer gibt damit jetzt selbst den Wert vor. Vielleicht macht es sogar Sinn, die vielen einzelnen Rechnungen zu saldieren und damit zumindest eine haltbare Position, des gewonnen Wertzuwachses an der Immobilie gegenüber der Finanzbehörde einzunehmen? Da gemeinschaftlich erworben, diese nur mit oder durch den anderen erlangt wurden.


    Bei hinreichend genauer Aufteilung, wäre es durchaus denkbar, dass der Nachlassnehmer jetzt den Teil des Erblassers privat nutzt, also diesen Teil bewohnt und seinen Teil wirtschaftlich verwerten kann. Das stünde ihm ja frei, wenn für diese Zeit die Spekulationsfrist des vorherigen Erbfalls abgewartet wurde.

  • Ich halte die hier getroffenen Aussagen zum Thema Spekulationsfrist im Erbfall nicht für belastbar.

    Der Meinung bin ich auch.


    Vor vielen Jahren habe ich einmal gelernt, dass der Erbe in die Fußstapfen des Erblassers tritt. Dies hat zur Folge, dass die Spekulationsfrist - zumindest für den unentgeltlichen Teil - nicht neu zu laufen beginnt. Und ich kann mir auch nicht vorstellen, dass der mit einem Viertel abgefundene Teil der Kinder einen Neubeginn der Spekulationsfrist auslöst.


    Ich hoffe mal, dass ich die Antwort im SteuerBerater finde. Allerdings muss ich mich etwas zurückhalten, weil meine komplizierten Steuererklärungen immer wieder meinen Blutdruck in ungeahnte Höhen treibt.

  • ..... , erst bei Verkauf oder Vermietung innerhalb der Spekulationsfrist, die mit jedem Teilerbfall neu beginnt. Nicht zuletzt gibt es deswegen ja auch die vielen Erbengemeinschaften in unterschiedlichster Konstellation in den vielen veröffentlichten Kleinanzeigen der Registergerichte. Die haben nichts anderes zu regeln, als die unterschiedlichen Ausweisungen der Beteiligten.

    Ein Gewinn kann erst mit dem Verkauf realisiert werden. Bei vorheriger Vermietung gilt dann eben die 10-Jahresfrist.

    Quote from Zitat von Papa_001

    Vielleicht macht es sogar Sinn, die vielen einzelnen Rechnungen zu saldieren und damit zumindest eine haltbare Position, des gewonnen Wertzuwachses an der Immobilie gegenüber der Finanzbehörde einzunehmen?

    Noch besser: Die Rechnungen saldieren und den unentgeltlich erworbenen Teil dazuzählen.

  • Der Meinung bin ich auch.


    Vor vielen Jahren habe ich einmal gelernt, dass der Erbe in die Fußstapfen des Erblassers tritt. Dies hat zur Folge, dass die Spekulationsfrist - zumindest für den unentgeltlichen Teil - nicht neu zu laufen beginnt. Und ich kann mir auch nicht vorstellen, dass der mit einem Viertel abgefundene Teil der Kinder einen Neubeginn der Spekulationsfrist auslöst.


    Ich hoffe mal, dass ich die Antwort im SteuerBerater finde. Allerdings muss ich mich etwas zurückhalten, weil meine komplizierten Steuererklärungen immer wieder meinen Blutdruck in ungeahnte Höhen treibt.

    Also ganz so im Unrecht ist Papa nicht. Ich habe folgenden Text im SteuerBerater gefunden:


    Quote

    Eine geerbte Immobilie, die der Erblasser schon länger als zehn Jahre besessen hat, können Sie einkommensteuerfrei veräußern. Voraussetzung: Sie haben die Immobilie vollständig unentgeltlich durch Erbschaft oder Schenkung erhalten.

    Bei Erbauseinandersetzungen fällt häufig eine Immobilie in die Erbmasse, die unter mehreren Erben aufgeteilt wird. Möchten die Erben die Erbengemeinschaft auflösen, ohne die Immobilie zu verkaufen, erklärt sich meist einer der Erben bereit, den Miterben eine Abfindung zu zahlen oder auf einen Teil des übrigen Erbes zu verzichten und die Immobilie zu übernehmen.

    Die Abfindungszahlungen oder der Verzicht auf einen Teil des übrigen Erbes sind für die Finanzverwaltung jedoch Anschaffungskosten. Hat einer von drei Erben den beiden Miterben deren Anteile an einer Immobilie aus der Erbmasse ausgezahlt, wird das bei der Einkommensteuer wie ein Kauf von 2/3 der Immobilie bewertet. Für diese 2/3 der Immobilie beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG ab dem Zeitpunkt der Abfindungszahlung neu zu laufen. Wird die Immobilie weniger als zehn Jahre nach der Auflösung der Erbengemeinschaft verkauft, schlägt das Finanzamt zu: Der Veräußerungsgewinn ist zu 2/3 als Spekulationsgewinn einkommensteuerpflichtig.

    Hätten die Erben die Immobilie gemeinsam verkauft und den Verkaufserlös aufgeteilt, wäre der gesamte Erlös steuerfrei geblieben, wenn der Erblasser das Objekt vor der Veräußerung bereits zehn Jahre besessen oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.


    Das Ergebnis treibt meinen Blutdruck höher als mir lieb ist.

  • Problematisch wird das Ganze, wenn nur das Grundstück vorhanden war und jetzt plötzlich ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet wurde. Dann müssen zunächst Belege der Gebäudeerrichtung vorgelegt werden können, woraus eine Gebäudeabschreibung initiiert werden kann. Für laufende Vorhaben, wie Heizungs-Baderneuerung oder Fenstertausch könnten dann die begonnenen Abschreibungen weiter fortgeführt werden. Wenn die Errichtung des Gebäudes ohne Grundstücksbesitzerwechsel von statten gegangen war, wird das Finanzamt auf jeden Fall prüfen wollen, wie dieser Erwerb von statten gegangen war. Die Familie habe sich verkleinert? Wenn noch ein Erbfall hinzugekommen sein könnte, würde dieser Erwerb gegenüber dem Nachlassnehmer ebenso zu prüfen sein, wenn die zehn Jahre Eigennutzung nicht überschritten sind. Das könnte problematisch werden, wenn die Bezugsfertigstellung erst 15 Jahre her ist.

    Wenn Du hier auf die Grunderwerbsteuer abzielst, dann muss ich Dir sagen, dass diese unter Verwandten in gerader Linie selbst bei beim einem entgeltlichen Erwerb nicht anfällt.

  • Kommen wir noch einmal zum Thema "Gebäudeabschreibung ohne Basiswert" zurück: ich vermute, dass die Situation gar nicht so schlecht wie ursprünglich gedacht ist. Wenn ich ca. 280.000 € mit Rechungen nachweisen kann, ca. 200.000 € Schulden abgelöst habe und für das schuldenfreie Viertel des Hauses 200.000 € Erbabfindung bezahlt habe, dann könnte ich daoch folgende Rechnung aufmachen:


    Abschreibungsbasis aufgrund der Rechnungen: 280.000 €

    abzügl. die seit 2007 verbrauchte Abschreibungen: - 84.000 €

    zuzügl. übernommene Schulden: 200.000 €

    zuzügl. Abfindung bereinigt um Platzanteil: 150.000 €

    --------------------------------------------------------------------

    Abschreibungsbasis ab 2022 546.000 €


    Ganz sicher bin ich mir leider noch nicht, zumal ich die übernommenen Schulden aus dem Verkaufserlös einer ETW getilgt habe.

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