Mieteinnahmen trennen (Eheleute)

  • Hallo,

    meine Frau und ich besitzen ein Wohn- und Geschäftshaus gemeinsam. Wir wohnen in diesem Haus auch gemeinsam und haben im Erdgeschoss einen Laden, den wir vermietet haben. Die Mieteinnahmen daraus gehören meiner Frau, das haben wir untereinander (mündlich) vereinbart. Daher ist auch Sie im Mietvertrag als Vermieterin genannt.

    Meine Frage ist, ob wir das auch steuerlich trennen können, denn mit der Steuersoftware scheint das nicht zu gehen. Ich vermute mal, weil die Software automatisch zu Berechnung der Steuer die Zusammenveranlagung hernimmt. Kann ich das in der Software ändern und prüfen, welchen Unterschied es steuerlich machen würde?


    Freundliche Grüße

  • Sie können die Ladenvermietung fiktiv Ihrer Ehefrau zurechnen und dann pro forma Einzelveranlagungen erstellen.


    Zur Berechnung können Sie im Dialog Vermietungsobjekt bei "Eigentum" das Objekt als im "Alleineigentum der Ehefrau" stellen und dann die Alternative "getrennte Veranlagung" prüfen.


    Dann müssen Sie unter "Persönliche Angaben" auf Veranlagung > "Einzelverananlagung" gehen.


    Rechtlich gesehen ist Ihr Wohn- und Geschäftshaus allerdings "Miteigentum beider Ehepartner". Sie werden es also bei einer Zusammenveranlagung belassen müssen.

  • Rechtlich gesehen ist Ihr Wohn- und Geschäftshaus allerdings "Miteigentum beider Ehepartner". Sie werden es also bei einer Zusammenveranlagung belassen müssen.

    Woher haben Sie das denn? Man kann durchaus Nießbraucher sein ohne vollständiger oder alleiniger Inhaber zu sein. Das das die Steuersparerklärung nicht sauber ausweist, ist ja ein anderes Problem, bedingt aber nicht, dass damit eine Zusammenveranlagung erzwungen werde. Genauso ist ein Miteigentümer auch nicht gezwungen, den Niesbrauch, also den Verdienst daraus, zu nutzen. Schon fast richtiger wäre es für den Prüfungsfall der Veranlagung, dann das Gebäude im Bereich -Miteigentumsanteile an Grundstücksgemeinschaften zu erklären und die Feststellung so darzustellen, dass eben einer 0 und ein anderer 100 % erzielt, was aber auch nicht richtig zum Ziel führt, deshalb muss man es bei dem Vorschlag belassen, das Objekt in das Alleineigentum der Ehefrau zu stellen.

  • Kann ich das in der Software ändern und prüfen, welchen Unterschied es steuerlich machen würde?

    Bei einer Zusammenveranlagung ergibt sich doch nur dann steuerlich ein Unterschied, wenn einer oder beide Ehegatten Anspruch auf

    den Altersentlastungsbetrag haben. Ansonsten ist es am einfachsten, die Steuerbelastung nach den Anteilen am Gesamtbetrag der Einkünfte

    aufzuteilen.

  • Man kann durchaus Nießbraucher sein ohne vollständiger oder alleiniger Inhaber zu sein.

    Das ist durchaus richtig und kann sogar nur mündlich vereinbart sein. Meine Antworten bezogen sich auf die technischen Möglichkeiten der SSE. Und da bleibt es bei der alternativen Prüfung über den Schalter „Alleineigentum der Ehefrau“.

  • Die Einräumung des Nießbrauchs formfrei ..ob das auch für ein Grundstück gilt, da würde ich doch erhebliche

    Zweifel anmelden.

    Sie haben Recht.

    Ich habe mich ausnahmsweise von einem anderen Post beeinflussen lassen, obwohl ich bei meinem Post # 2 bereits richtigerweise davon ausging, dass der Nießbrauch an Grundstücken einen Grundbucheintrag erfordert. Ich habe deshalb # 5 korrigiert.


    Es bleibt also dabei: Getrennte Veranlagungen checken: „Alleineigentum der Ehefrau“ ankreuzen. Dann ohne weitere Entscheidungen im Grundbuch nur Miteigentum.

  • Es bleibt also dabei: Getrennte Veranlagungen checken

    Was aber auch irreführend sein kann, wenn die Ehefrau sonst keine Einkünfte hat. Dann bleibt sie vielleicht unter dem Grundfreibetrag und

    ihre Einkommensteuer wird mit 0,00 € berechnet. Bei meiner Frau wäre das so. Die besitzt ein vermietetes Objekt und hat keine weiteren

    eigenen Einkünfte. Wir teilen die Steuerlast aus der Zusammenveranlagung nach unseren Anteilen am Gesamtbetrag der Einkünfte auf,

    mein Frau erstattet mir dann den auf sie entfallenden Anteil aus ihrem Überschuss aus der Vermietung.

  • Ja, und weiter? Es ist durchaus erlaubt und auch darstellbar, dass nur einer der Eheleute die Mieteinnahmen für sich verbuchen darf. Die Verluste lassen sich ebenso nach Belieben aufteilen. Nur müsste sich einer dann unter Umständen Liebhaberei vorhalten lassen, weil er dann keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt. Es kommt doch oft vor, dass ein Immobilienobjekt nicht den Ertrag bringt, der eigentlich angemessen wäre. Mitunter zehren die Verwaltungskosten den Gewinn durch die Mieteinnahmen völlig auf. Dann halten es viele Eigentümer damit, sich den Verdienst der Verwaltung eben selbst zu gestatten. Dann könnte die Mieteinnahme eben der Verdienst als solches für die Ehefrau sein, weil sie den Kümmerling macht. So wären beide vor Verlust bewahrt.


    Ich hatte auch nicht die formelle vertragsrechtliche Seite diskutiert, wer die Früchte aus der Vermietung zieht. Es verbleibt ja trotzdem bei den sonstigen Verpflichtungen aller Eigentümer. Solange keine dritten Gläubiger (Etwa wegen Unterhaltssicherung etc.) involviert sind, können die Berechtigten doch vereinbaren, was sie wollen. Hier wird versucht ein Fass aufzumachen, dass vorgeben solle, eine getrennte Veranlagung verhindert wisse, weil beide Eheleute die Inhaber des Wohn- und Geschäftshauses sind und sich damit nur gemeinsam den Ertrag teilen müssten.


    Mit der Auswahl im Dialog -Eigentum- wird nur in der Anlage V Zeile 24 abgefragt, wem der Überschuss aus Zeile 23 zugerechnet werden soll. Damit ist nicht bestimmt, wer im Hintergrund alles über das Objekt nur verfügen kann, obwohl das Finanzamt natürlich weiß, wem welche Gebäude und Grundstücke gehören. Aber weiter heißt es Im selben Formular in der Titelzeile: „Diese Anlage ist bei Zusammenveranlagung von Ehegatten / Lebenspartnern gemeinsam auszufüllen.“ Wie das dann praktisch zu vollziehen ist, möge dahin gestellt bleiben. Zu unterschreiben wäre das Formular jedenfalls nicht und ob beide Eheleute nun den Stift mit einer Hand halten oder die Tasten schwingen wird wohl niemand beim Finanzamt interessieren. Daher muss man auch nicht unbedingt den Fehler im Programm suchen. Aber vielleicht wäre die Frage im Dialog besser gewesen, wenn die Frage gestellt worden wäre, wie sie auch im Formular erscheint: „Wem sollen die Überschussbeträge also der Gewinn, zugerechnet werden?“

  • Hallo zusammen,

    erst einmal vielen Dank für die Beiträge. Ich war für eine Woche im Ausland und hatte kein Möglichkeit online zu gehen.

    Was ich aus den Beiträgen glaube verstanden zu haben ist, dass die Gewinne/Einnahmen aus dem Mietobjekt meiner Frau zugeordnet werden können.

    Quote from Papa_001


    Mit der Auswahl im Dialog -Eigentum- wird nur in der Anlage V Zeile 24 abgefragt, wem der Überschuss aus Zeile 23 zugerechnet werden soll.

    Ich würde gern prüfen, wie sich das auf unsere Einkommensteuer auswirkt. Leider finde ich in der Steuersparerklärung (Software) keine Möglichkeit obig genannte Zuordnung (Anlage V Zeile 24) entsprechend zu bearbeiten.

    Es würde mich freuen wenn Jemand, der sich damit auskennt mir hierzu helfen könnte.

  • Es gibt immer eine weitere Möglichkeit in der Steuersparerklärung auf einen Dialog aus den Formularen zuzugreifen, indem Sie sich das Formular anschauen und dann in das Feld gehen. Dann merken Sie, dass Sie in den in #2 genannten Dialog kommen. Die Diskussion drehte sich darum, wie mit der Begriff „Alleineigentum“ aus dem Dialog der SSE zu verwenden sei, dieser aber letztlich nicht in der Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt verwendet werde, sondern nur eine Zuweisung auf die Eheleute bestimmt.

  • Ihre Ausgangsfrage war, ob Sie die Mieteinnahmen, die Ihrer Frau gehören sollen, in der Software auch steuerlich trennen könnten, das schien mit der Software nicht zu gehen? Ihre Vermutung war, dass die Steuersoftware automatisch die Berechnung zur Zusammenveranlagung hernehme. Dann wollten Sie wissen, ob Sie das ändern und prüfen könnten, welchen Unterschied das dann mache?


    Staufer hatte Ihnen bereits mit der Antwort in #1 alles wesentliche erklärt, wie Sie vorzugehen haben. Das Programm nimmt solange eine -Gemeinsame Veranlagung- vor, solange Sie diese in den -Persönlichen Einstellungen- nicht ändern. Damit Sie die Überschüsse aus dem Vermietungsverhältnis Ihrer Frau zuordnen können, sollen Sie das Objekt im -Vermietungsobjekt- auf „Alleineigentum der Ehefrau“ stellen. Das ist doch schon Ihre grundlegende Antwort. Prüfen können Sie das noch jederzeit, wenn Sie den Prüfer starten, der sagt Ihnen nach jeder Änderung, welche Veranlagung zu empfehlen wäre, ob Sie dass dann so wollen, weil es noch zig andere Gründe geben mag, eine andere Veranlagung zu wählen, bleibt ja Ihnen überlassen, es zwingt Sie ja niemand dazu.


    Wenn Sie das weitere gut gemeinte nicht nützlich finden, ignorieren Sie doch einfach den weiteren Verlauf. Wenn Sie bis dahin für Ihr geschildertes Problem noch keine Hilfe erfahren konnten, haben Sie wahrscheinlich Ihren eigenen steuerlichen Problemfall noch nicht erfasst, dass zeigt sich ja auch bereits daran, weil Sie sich die Frage stellen, welche Unterschiede eine andere Veranlagungsform ausmache.


    Charlie24 war bereits der Ansicht, dass sich nur dann ein Unterschied ergebe, wenn einer oder beide einen Anspruch auf den Altersentlastungsbetrag habe. Wie ist das bei Ihnen?


    In #1 wurde eine hypothetische Frage in den Raum gestellt, ob eine beliebige Zuweisung der Mieteinnahmen „rechtlich möglich“ gewesen sein mag. Die sich auch Charlie24 zumindest für den Grundstücksbereich stellte. In #7 haben sich wohl beide auf einander abgestimmt, dass wohl die rechtliche Vereinbarung zur Aufteilung der Mieteinnahmen (Niesbrauch) des im gemeinsamen Besitz der Eheleute befindliche Wohn- und Geschäftshaus, zumindest für das Grundstück nicht nur formlos vereinbart werden könne. Aber auch hier können Sie mit der Software, falls, Sie sich dazu veranlasst sehen, im Vorfeld prüfen, welche formale Entscheidung Sie treffen wollten.


    Es kann sein, dass Sie dem weiteren Diskussionsverlauf nicht mehr folgen konnten, denn wenn Sie tiefer einsteigen wollten, sich erst einmal auf Ihre persönliche Lage fixieren müssten. Ich hatte meine Auffassung dazu gegeben, weil Sie einer geübten Praxis unter Eheleuten entspricht. Personengesellschaften haben formell grundsätzlich andere Vertragsformen, die von mir auch nicht bestritten werden.


    Technisch gibt die Software das her, was Sie erwartet haben und andere Fragen haben Sie ja nicht bisher weiter gestellt.

  • Hallo Papa_001,

    ich war etwas enttäuscht über Ihre Antwort, mir das Formular anzuschauen:

    Quote


    Es gibt immer eine weitere Möglichkeit in der Steuersparerklärung auf einen Dialog aus den Formularen zuzugreifen, indem Sie sich das Formular anschauen und dann in das Feld gehen.

    Das Formular habe ich mir natürlich angeschaut und kam nicht weiter. Ich hatte mir auch eine Antwort erhofft, die das Thema steuerrechtlich darstellt. Für mich als Laie stellt sich in diesem Zusammenhang einfach die Frage, ob es denn überhaupt rechtlich Gültigkeit hat, die Mieteinnahmen eines gemeinsamen Haus steuerlich zu trennen.

    Ich hatte diese Frage in der Vergangenheit schon mal meinen Steuerberater gestellt gehabt und dieser meinte, das dass so nicht funktionieren würde. Nach dem Grund habe ich nicht weiter nachgefragt gehabt. Es wäre für mich jedoch schon interessant zu wissen, warum es nicht funktioniert. Deshalb habe diese Frage eben in diesem Forum hier gestellt um auch andere Ansichten von Experten zu diesem Thema zu erhalten.


    Aber sei es drum, allein dafür, dass Sie sich die Zeit nehmen und sich mit meinem Problemchen befassen, ist schon sehr freundlich und Danke nochmals dafür.

  • Sie hatten die Frage gestellt, ob Sie die Mieteinnahmen des Ladens aus dem gemeinsamen Wohn- und Geschäftshaus auch steuerlich trennen könnten. Ihr Erhoffen auf eine steuerrechtliche Darstellung konnte vielleicht erahnt oder zweideutig zu verstehen gewesen sein, insbesondere deswegen, weil Ihnen aus Ihrer Sicht die Steuererklärungssoftware, dies verweigern würde. Technische Hinderungen sollten sich ja mittlerweile geklärt haben. Was Sie mit Ihrem Steuerberater einst beraten haben und über welche Hintergrundinformationen er zu Ihrer Situation verfügt, wissen wir nicht und können Ihnen daher über Funktionieren oder Nichtfunktionieren der Aufteilung hinsichtlich Ihrer Mieteinnahmen keine Antwort oder eine Meinung dazu geben.


    Mieteinkünfte können von dem erzielt werden, der die Vermietertätigkeit ausübt. Also von dem, der rechtlich und tatsächlich den Laden vermieten darf und auch die rechtlichen Konsequenzen aus dem Mietverhältnis zu tragen hat. Die Eigentumsverhältnisse sind dabei nicht ausschlaggebend. Jemand der allein über die Vermietung entscheiden darf, kann somit Mieteinkünfte erzielen. Das Objekt muss einem nicht alleine oder überhaupt gehören (Alleineigentum). Sie mögen ja rechtlich zulässig (gültig?) eine wirksame Vereinbarung getroffen haben können, nachdem Sie die Früchte als solches aus der Mieteinnahme alleinig Ihrer Frau zugewiesen haben wollen. Aber über die rechtlichen Konsequenzen mögen Sie sich nicht beliebig absprechen können. Wenn Ihnen das Vermietungsobjekt nicht alleine, sondern beiden gehört, ist es durchaus denkbar, dass einer nur die Einnahmen daraus verbuchen darf, nicht aber die gesamten Aufwendungen dagegensetzen kann. Die müssten Sie vorher auch teilen und somit dürfte Ihre Frau nur den Anteil, den Sie aus ihren rechtlichen Verpflichtungen zu tragen hat, geltend machen können. Ihr Anteil stünde dann nicht zur Disposition. Das wäre Ihr privates Vergnügen. Ihre Liebhaberei. Die rechtlichen Konsequenzen aus einer Immobilie und damit auch, wie damit verfahren werden könne, hängt ja auch damit zusammen, welche Begünstigungen aus der Person heraus entstanden sind. Eheleute können sich zwar gegenseitig zivilrechtlich vertreten. Doch Förderungen soweit es geht mitzunehmen aber die Verpflichtungen aus einer Nutznießung, wie z. B. Abgabelasten, dann aber nur vertretungsweise tragen zu wollen, weil ja doch der andere Ehepartner nur Einnahmen daraus erzielen würde, zieht Probleme nach sich. Und das ist es, was Ihr Steuerberater ins Auge gefasst haben mag und hier im Forum wohl auch von einigen zutreffend voraus erahnt wurde. Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Steuerberater auf eine lapidare Frage auch nur eine lapidare Antwort zu geben vermag. Andererseits müssen wir hier auch im Forum nicht sofort auf jede Schwierigkeit hin anspringen. Beratung können wir für einen einzelnen Forenteilnehmer nicht geben. Das wäre auf Grund der stets unklaren Faktenlage schon nicht möglich, sondern auch nicht erlaubt. Deutlich wird das stets dabei, dass nur häppchenweise Informationen geliefert werden können. Grundsätzlich ist es denkbar, dass nur einer einen Überschuss aus der Vermietung aus einem gemeinsamen Vermietungsobjekt nutzen kann. Auf die Schwierigkeiten beim Übergang eines Nutzungsrechtes des einen auf den anderen bei einem möglichen innergemeinschaftlichen und damit steuerlichen Erwerb, möchte ich nicht tiefer eingehen.


    Ich mache Ihnen aber einen Vorschlag, verwenden Sie soweit als möglich die Hilfen und Kommentarangebote Ihres Steuerprogrammes, wenn Ihnen das Leistungsangebot Ihres Steuerberaters nicht zusagt. Denn diesen hätten Sie in erster Linie zu befragen, soweit er bei Ihnen Mandantschaft führt.


    Als Anschauung möge Ihnen ein Vergleich zu einem Arbeitsmittel wie einem Computer dienen, dass Ihnen beiden gehöre. Einer nutzt den Computer nur privat, der andere nur beruflich als Arbeitsmittel. Der Computer nutzt sich aber trotzdem bei der privaten als auch der beruflichen Nutzung ab. Die private Abnutzung kann dann nicht mehr als Werbungskosten (Abschreibung) den zugehörigen Einkünften entgegengestellt werden, obwohl natürlich, wie jeder weiß, Vergleiche auch hinken können.

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