Abschreibung bei mehrjährigem Erhaltungsaufwand

  • Im Steuersparberater habe ich folgenden Passus gefunden:

    Quote

    bei überwiegend zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden im Privatvermögen (§§ 82b Abs. 1, 84 Abs. 4a EStDV). In dem Jahr, in dem Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen, ins Betriebsvermögen einbringen oder von der Vermietung zur Selbstnutzung wechseln, dürfen Sie den noch nicht verteilten Restbetrag in einer Summe als Werbungskosten absetzen (§ 82b Abs. 2 EStDV). Doch Vorsicht: Wird das Objekt vererbt oder verschenkt, verfällt der nicht genutzte Restbetrag und kann nicht vom Erwerber fortgeführt werden (BFH-Urteil vom 13.3.2018, IX R 22/17, BFH/NV 2018 S. 824);

    Dazu folgendes Beispiel: Eine Erbengemeinschaft (Ehemann und mehrere Kinder) bezahlt für eine vermietete Immobilie die Erneuerung der Heizungsanlage und schreibt die Kosten über 5 Jahre ab. Gleich im März des darauffolgenden Jahres übernimmt der Ehemann und Vater gegen Zahlung einer Summe in Höhe des gesetzlichen Anspruchs alle Immobilien der Erbengemeinschaft.

    Kann er die 4/5 der noch nicht abgeschriebenen Erhaltungsaufwendungen fortsetzen oder nicht?

  • § 82b Abs. 2 EStDV sagt dazu folgendes: Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Teil

    des Erhaltungsaufwands im Jahr der Veräußerung als Werbungskosten abzusetzen.

    Die Frage stellt sich allerdings, ob es sich bei eurem Rechtsgeschäft um eine Veräußerung gehandelt hat.

  • Die Frage stellt sich allerdings, ob es sich bei eurem Rechtsgeschäft um eine Veräußerung gehandelt hat.

    Kann man so nicht sagen. Wenn wir unterstellen, das die Objekte je zur Hälfte einem Ehepaar gehörten, dann ist es doch so, dass dem Überlebenden weiterhin seine Hälfte gehört, von der anderen Hälfte haben er und die Kinder je ein Viertel geerbt. Alle zusammen ergeben die Erbengemeinschaft, von der im Folgejahr des Erbfalles die Erhaltungsaufwendungen getragen wurden. Nach Ablauf eines weiteren Jahres übernimmt der überlebende Ehemann das Viertel der Kinder. Da ihm zum Zeitpunkt der Investition bereits drei Viertel gehörten (seine Hälfte und das geerbte Viertel) hat er im Zuge der Erbabfindung nur ein weiteres Viertel entgeltlich.

    Ich frage ich nun auch, ob die Auflösung der Erbengemeinschaft zum Verlust der noch nicht abgeschriebenen Restwerte führt?

  • Quote

    Ich frage ich nun auch, ob die Auflösung der Erbengemeinschaft zum Verlust der noch nicht abgeschriebenen Restwerte führt?


    Zum Verlust führt es ja ohnehin nicht. Entweder muss der Rest im Jahr der Veräußerung geltend gemacht werden oder du kannst ihn als

    Rechtsnachfolger so fortführen, wie ursprünglich geplant. Als was eine Erbauseinandersetzung steuerrechtlich einzustufen ist, kann ich dir

    auf Anhieb jetzt auch nicht sagen. In den Richtlinien findet man nur folgende Bestimmung:

    Bei der Verteilung von Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV kann für die in dem jeweiligen VZ geleisteten Erhaltungsaufwendungen ein besonderer Verteilungszeitraum gebildet werden. Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen. Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den VZ des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen.

  • Entweder muss der Rest im Jahr der Veräußerung geltend gemacht werden oder du kannst ihn als Rechtsnachfolger so fortführen, wie ursprünglich geplant.

    Wenn man das verlinkte Urteil liest, muss man glauben,dass eine Fortführung nicht möglich ist.

    In den Richtlinien findet man nur folgende Bestimmung:

    Bei der Verteilung von Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV kann für die in dem jeweiligen VZ geleisteten Erhaltungsaufwendungen ein besonderer Verteilungszeitraum gebildet werden. Wird das Eigentum an einem Gebäude unentgeltlich auf einen anderen übertragen, kann der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen. Dabei ist der Teil des Erhaltungsaufwands, der auf den VZ des Eigentumswechsels entfällt, entsprechend der Besitzdauer auf den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger aufzuteilen.

    Nach dem Inhalt des zuvor verlinkten Urteils ist die Richtlinienregelung überholt.

    Und da eine Erbengemeinschaft ein anderes Rechtssubjekt als der Ehemann ist, gilt dies auch für den nichtvererbten Teil des Ehemannes, da dieser ja auch Teil der Erbengemeinschaft wurde. Oder besteht die Erbengemeinschaft nur aus dem vererbten Anteil?

  • Vielen Dank für die Recherche und den Link auf das aktuelle BFH-Urteil, aber das ist ja nicht euer Fall. Eure Erhaltungsaufwendungen

    sind bei der Erbengemeinschaft angefallen und veräußert habe ja nur deine Kinder ihren Anteil an dich. Es kann also nur um den Anteil

    deiner Kinder gehen.

  • Es kann also nur um den Anteil deiner Kinder gehen.

    Da habe ich meine Zweifel, weil die Erbengemeinschaft alles beinhaltet.
    Der nachfolgende Text stammt vom verlinkten Urteil:

    Quote


    Denn Erblasser und Erbe sind verschiedene Rechtssubjekte, die jeweils für sich zur ESt herangezogen und deren Einkünfte getrennt ermittelt bzw. zugerechnet werden (BFH v. 17.12.2007, GrS 2/04, BStBl II 2008, 608). Daraus ergibt sich, dass die bei A bis zu seinem Tod nicht verbrauchten Erhaltungsaufwendungen nicht auf die Erben als Gesamtrechtsnachfolger übergehen und von diesen nicht als Werbungskosten von den selbst erzielten Einnahmen aus VuV abzuziehen sind.

    Ob als Erbe oder als Abfinder, hier wird doch der Ehemann Gesamtrechtsnachfolger der Erbengemeinschaft.

  • Quote

    Da habe ich meine Zweifel, weil die Erbengemeinschaft alles beinhaltet.


    Die Erblasserin, nämlich die verstorbene Ehefrau, hat aber diese Erhaltungsaufwendungen nicht getätigt, die sind doch erst nach ihrem Tod angefallen.

  • Die Erblasserin, nämlich die verstorbene Ehefrau, hat aber diese Erhaltungsaufwendungen nicht getätigt, die sind doch erst nach ihrem Tod angefallen.

    Korrekt. Hier geht es aber um die in RZ 26 getroffene Aussage mit den verschiedenen Rechtssubjekten. Diese Aussage gilt demzufolge auch dann, wenn jetzt beispielsweise die Erbengemeinschaft hohe Erhaltungsaufwendungen tätigt, diese mehrjährig abschreibt und das Objekt anschließend an den überlebenden Ehegatten überträgt. Wenn dieser eine leerstehende Mietswohnung schnellstens vermieten will und, in dem Wissen, dass er einen 75%tigen Anteil hat, mit einer teuren Küche versieht, so möchte er sicher die auf 10 Jahre aufzuteilenden Abschreibungen auch dann in Anspruch nehmen, wenn er z. B. im Folgejahr das Erbe durch Abfindung der Kinder übernimmt. Da es sich bei der Erbengemeinschaft und ihrem Rechtnachfolger (überlebender Ehegatte) nach RZ 26 um verschiedenen Rechtssubjekte handelt, wäre das nicht möglich. Das ist zwar logisch, aber unverständlich

  • Du vermengst die AfA der Einbauküche mit Erhaltungsaufwendungen, die nach § 82b EStDV auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden können.

    Das eine hat mit dem andern nichts zu tun. Du kannst die Einbauküche auch allein bezahlen und die AfA als Sonderwerbungskosten geltend machen,

    dann bleibt sie dir bei der Übernahme der Anteile von den Kindern ungeschmälert erhalten.

  • Du kannst die Einbauküche auch allein bezahlen und die AfA als Sonderwerbungskosten geltend machen,
    dann bleibt sie dir bei der Übernahme der Anteile von den Kindern ungeschmälert erhalten.

    Danke für den Hinweis! Wo kann ich das nachlesen? Wenn ich im SteuerSparBerater Sonderwerbungskosten suche, dann kommt nur ein unpassender Beitrag.

  • Quote

    Danke für den Hinweis! Wo kann ich das nachlesen?


    Auch das ist in den Einkommensteuerrichtlinien geregelt:

    Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht
    anzusetzenden Anteile zuzurechnen.Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend,
    wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftigeGründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind.
    AfA oder erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer zugerechnet werden,
    der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.


  • Auch das ist in den Einkommensteuerrichtlinien geregelt:

    Die Einnahmen und Werbungskosten sind den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis der nach bürgerlichem Recht
    anzusetzenden Anteile zuzurechnen.Haben die Miteigentümer abweichende Vereinbarungen getroffen, sind diese maßgebend,
    wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam sind und hierfür wirtschaftlich vernünftigeGründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind.
    AfA oder erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen können nur demjenigen Miteigentümer zugerechnet werden,
    der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.

    Ich habe für alle vermieteten Immobilien die Kosten bezahlt, allerdings habe ich auch die Miteinnahmen kassiert. Wenn also bei der Feststellungserklärung ein positver Betrag übrig bleibt, dann wurden die Kosten von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft getragen.

    Die Küche ist erst im nächsten Jahr dran.

  • Quote

    Wenn also bei der Feststellungserklärung ein positver Betrag übrig bleibt, dann wurden die Kosten von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft getragen.


    Du brauchst doch nur den ersten Satz der Richtlinie zu lesen. Abweichende Vereinbarungen habt ihr ja offensichtlich nicht getroffen.

    In der Feststellungserklärung müssten Sonderwerbungskosten eines Beteiligten auch ausdrücklich angegeben werden und zwar nicht in der Anlage V,

    sondern in der Anlage FB dieses Beteiligten. Nur dann werden sie einem Beteiligten direkt zugeordnet, sonst wird nach Anteilen aufgeteilt.

  • In der Feststellungserklärung müssten Sonderwerbungskosten eines Beteiligten auch ausdrücklich angegeben werden und zwar nicht in der Anlage V, sondern in der Anlage FB dieses Beteiligten.

    Wo kann man Sache mit den Sonderwerbungskosten nachlesen?

    ...., sonst wird nach Anteilen aufgeteilt.

    Und der Restabschreibungsbetrag voll beim Rechtsvorgänger (Erbengemeinschaft) abgesetzt?

  • Quote

    Wo kann man Sache mit den Sonderwerbungskosten nachlesen?


    Da gibt es nichts zum Nachlesen. Da musst du dir einfach das Formular Anlage FE 1 (FB war nicht richtig!) mal genau anschauen und

    vielleicht die amtliche Anleitung dazu lesen. Da findest du bei Aufteilung der Besteuerungsgrundlagen eine Zeile Saldo aus

    Sonderbetriebseinnahmen und Sonderbetriebsausgaben oder aus Sondereinnahmen und Sonderwerbungskosten. Da würde

    dann die AfA einer von dir allein gekauften Küche erklärt werden müssen und zwar als negativer Wert.

    Was deine zweite Frage angeht, hast du immer noch nicht verstanden, dass ihr eine Grundstückgemeinschaft seit. Wenn einer von

    euch seinen Anteil an einen anderen Beteiligten entgeltlich veräußert, dann würde er einen Preis kalkulieren. Und wenn der Wert gestiegen

    ist, weil eine neue Heizung eingebaut wurde, die er mitbezahlt hat, würde das in die Kalkulation einfließen. Beim Käufer des Anteils würden

    zusätzliche Anschaffungskosten entstehen. der Verkäufer müsste seinen noch offenen Anteil an den auf mehrere Jahre verteilten

    Erhaltungsaufwand im Jahr der Veräußerung geltend machen. Du selbst veräußerst ja deinen Anteil nicht. Das ist eine Einzelrechtsnachfolge

    und hat mit der Gesamtrechtsnachfolge im Erbfall doch überhaupt nichts zu tun.

  • Wenn einer von euch seinen Anteil an einen anderen Beteiligten entgeltlich veräußert, dann würde er einen Preis kalkulieren. Und wenn der Wert gestiegen ist, weil eine neue Heizung eingebaut wurde, die er mitbezahlt hat, würde das in die Kalkulation einfließen. Beim Käufer des Anteils würden zusätzliche Anschaffungskosten entstehen.

    Das ist plausibel.

    Der Verkäufer müsste seinen noch offenen Anteil an den auf mehrere Jahre verteilten Erhaltungsaufwand im Jahr der Veräußerung geltend machen.

    Der Verkäufer ist zu diesem Zeitpunkt genauso dazu wie der Käufer Mitglied der Erbengemeinschaft. Demzufolge würde auch der Käufer von dieser Abschreibung profitieren.

    Du selbst veräußerst ja deinen Anteil nicht. Das ist eine Einzelrechtsnachfolge und hat mit der Gesamtrechtsnachfolge im Erbfall doch überhaupt nichts zu tun.

    Nach dem Urteil ist die Erbengemeinschaft ein Rechtssubjekt und ich als Käufer gehöre genauso dazu wie der Verkäufer.

  • Quote

    Demzufolge würde auch der Käufer von dieser Abschreibung profitieren.


    Erstens ist es keine Abschreibung und zweitens, wie soll dein Profit denn konkret aussehen ? Der Veräußerer macht seinen Anteil an den in

    künftige Jahre verschobenen Werbungskosten geltend. Das sind bei ihm Sonderwerbungskosten, bei den verbleibenden Beteiligten fallen die weg.

    Quote

    Nach dem Urteil ist die Erbengemeinschaft ein Rechtssubjekt und ich als Käufer gehöre genauso dazu wie der Verkäufer.


    Du realisierst offenbar nicht, dass der Verkäufer mit dem Verkauf seines Anteils aus der Grundstücksgemeinschaft ausscheidet. Für die

    steuerlichen Konsequenzen einer Erbauseinandersetzung gibt das Urteil ohnehin nichts her. Es ging ausschließlich um die Frage, ob die

    Erben auf mehrere Jahre verteilte Erhaltungsaufwendungen des Erblassers fortführen können. Das hat der BFH wegen Fehlens einer

    entsprechenden gesetzlichen Regelung mit guten Gründen verneint. Das Urteil gibt auch für andere Sachverhalte, wie z. B. die AfA deiner

    geplanten Einbauküche überhaupt nichts her.

  • Der Veräußerer macht seinen Anteil an den in künftige Jahre verschobenen Werbungskosten geltend. Das sind bei ihm Sonderwerbungskosten, bei den verbleibenden Beteiligten fallen die weg. Du realisierst offenbar nicht, dass der Verkäufer mit dem Verkauf seines Anteils aus der Grundstücksgemeinschaft ausscheidet.

    Entschuldige meine lange Leitung, aber bisher ging ich davon aus, dass das Absetzen der nocht offenen Restwerte als letzter Akt innerhalb der Erbengemeinschaft abläuft. Dies, weil die Erbengemeinschaft als eigenes Rechtssubjekt behandelt wird.

    Und bei den verbleibenden Beteiligten fallen sie nicht weg, die können sie, da unentgeltlich erworben, in den verbleibenden Jahren absetzen.

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