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anschaffungsnahe herstellungskosten 3 jahresfrist

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    anschaffungsnahe herstellungskosten 3 jahresfrist

    Hallo,

    ich habe im Januar 2014 ein Wohnung zur Vermietung gekauft und hatte natürlich Instandhaltungskosten, die ich sofort als Werbungskosten vom zu versteuernden Einkommen abziehen konnte.

    Auch 2015 hatte ich solche Kosten und auch 2016.

    Nun bei der Steuererklärung für 2016 stelle ich fest, dass ich mit der 15% Klausel für anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb der 3 Jahresfrist Probleme bekommen könnte.

    Die 15% beziehen sich auf die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten für das Gebäude.

    Meine Frage lautet nun:

    Sind die 15% inkl. Mehrwertsteuer oder ohne Mehrwertsteuer auf die getätigten Investitionen. Ich vermiete die Wohnung privat und bin nicht vorsteuerabzugsberechtig


    Nach meinen Internetrecherchen beziehen sich die 15% auf den Nettopreis der Instandhaltungen. Stimmt das? Brutto läge dann die Grenze bei ca. 17,85%

    #2
    Danke Regew,

    gibt es dafür eine logische Begründung? Gebäude hat auch nur den Netto-Wert oder kommt das einfach aus dem Gesetz?
    http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html

    Eine weitere spannende Frage ist:

    Was gehört ganz sicher nicht zu den Erhaltungsaufwendungen, die unter die 15% Nettokosten fallen?

    Die verschärfte Regelung bezieht sogar jährlich übliche Wartungsarbeiten, die vom Mieter getragen werden, mit ein.
    https://www.steuertipps.de/haus-wohn...aerft-regelung

    Hausverwalterkosten, Fahrtkosten zur WEG-Versammlung, Geldbeschaffungskosten und Darlehenszinsen fallen doch sicher nicht unter Erhaltungsaufwand, auch wenn der Verwalter sich um den Erhalt der Immobilie kümmert oder zumindest kümmern sollte *gg*

    Wie ist es mit Anschaffungen, die ich im Rahmen einer Modernisierung getätigt habe und auf Jahre abschreibe?

    Ich habe beispielsweise diverse Möbel und eine Einbauküche gekauft und muss zumindest Teile der Küche (Herd, Kühlschrank und die den GWG-Betrag übersteigende Küchenmöbel auf bis zu 10 Jahre abschreiben.

    Fällt nun unter Erhaltungsaufwand nur der zeitanteilige Afa-Wert oder wird die Küche als Ganzes in die Berechnung der 15% Grenze (Netto) berechnet?

    Danke für Deine oder Eure Hilfe

    Thomas

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      #3
      Die Frage der Abschreibung einer Einbauküche, die eine bestehende ersetzt, hat der Bundesfinanzhof inzwischen geklärt: Es geht grundsätzlich nur noch als Ganzes; BFH, Urteil v. 3.8.2016, IX R 14/15.

      Die Frage, ob im vorliegenden Fall die Küche herausgerechnet werden kann, ist nicht so einfach zu beantworten.
      Ersetzt sie eine bestehende, sollte man es auf jeden Fall mit einer gesonderten Erfassung und Abschreibung über 10 Jahre versuchen und dürfte damit durchkommen.
      Wird die Küche hingegen erstmals eingebaut, dürfte die Sache nicht eindeutig sein; sie könnte dann auch zu den Anschaffungskosten gerechnet werden können.
      Da an den Sachverhalten und den Zahlen ohnehin nichts zu ändern ist, wäre zuerst einmal ein Herausrechnen bei der Erklärung zu V & V zu empfehlen.
      Das FA wird sich der Angelegenheit bestimmt sachgerecht annehmen und kann immer noch die Trennung ablehnen.
      Wichtig ist, den Sachverhalt transparent und plausibel darzustellen.

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        #4
        Danke für die Antworten :-)

        Die Küche ersetzt eine bestehende Küche.

        Verstehe ich das so richtig:

        Wenn ich im ersten Monat im dritten Jahr nach der Anschaffung des Gebäudes die Küche für beispielsweise 10.000,- Euro kaufe und auf 10 Jahre abschreibe, dann schreibe ich im dritten Jahr nach der Anschaffung des Gebäudes auch 1.000,- ab (ohne weitere Besonderheiten zu beachten wie GWG, Herd/Spüle gehört zum Erhaltungsaufwand usw)

        Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehört dann nicht die komplette Küche für 10.000,- Euro sondern nur der anteilige Abschreibewert in Höhe von 1.000,-Euro.

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          #5
          Es ist einen Versuch wert...

          Es ist ohnehin wohl die einzige Chance, den Wert der Aufwendungen unter 15 Prozent zu bringen. Irgendwelche Vorteile sollten sich aus dem BFinH-Urteil ja schon ergeben. Es kann nicht sein, dass der BFinH die AfA zum Nachteil des Steuerpflichtigen auf 10 Jahre festlegt und dann wieder den Gesamtbetrag als Gegenargument in eine Rechnung einbringt, die jetzt zum Vorteil des Steuerpflichtigen wäre. Auf die Entscheidung der Finanzverwaltung bin ich gespannt.

          Hinweis auf das HGB: Der Anschaffungspreis ist der Bruttopreis abzüglich der Mehrwertsteuer, soweit ein Vorsteuererstattungsanspruch besteht. Ist ein Vorsteuerabzug nicht möglich, so ist der Anschaffungspreis der Bruttopreis.
          Zuletzt geändert von Staufer; 04.03.2017, 23:46.

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            #6
            Zitat von Staufer Beitrag anzeigen
            Hinweis auf das HGB: Der Anschaffungspreis ist der Bruttopreis abzüglich der Mehrwertsteuer, soweit ein Vorsteuererstattungsanspruch besteht. Ist ein Vorsteuerabzug nicht möglich, so ist der Anschaffungspreis der Bruttopreis.
            Genau das ist der Knackpunkt.

            Meine Anschaffungen liegen ohne Abschreibung (also die kompletten Ausgaben) knapp unter 15% Brutto.

            Wenn das Finanzamt nun allerdings die anteiligen Kosten für das Gebäude nach unten nachberechnet, dann könnten die Anschaffungen über 15% liegen. Wenn es sich nur um 15% ohne Umsatzsteuer handelt habe ich keine Probleme.

            Die Berechnung der Aufteilung des Grundstückspreises und Gebäudepreises habe ich nach der Arbeitshilfe ausgefüllt.

            http://www.bundesfinanzministerium.d...kaufpreis.html

            Damit dürfte es doch keine Probleme geben?

            Insgesamt hatte ich mit unserem Finanzamt, das schon sehr genau prüft, keine Probleme. Es gibt immer wieder mal Klärungsbedarf aber richtig unfair fühle ich mich bisher nicht behandelt.

            Im kostenpflichtigen Download der Broschüre "Vermietungseinkünfte ermitteln und versteuern" steht auf Seite 24 letzter Satz:

            "Die Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen gelten Kraft Gesetz in folgenden Fällen als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG i. V. mit § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG):

            Sie übersteigen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes/der Wohnung (ohne Grund und Boden)"
            Jetzt bin ich wieder genauso weit wie anfangs .-) ...15% Brutto oder Netto?
            Zuletzt geändert von MajorTom; 05.03.2017, 10:37.

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              #7
              Paragraf 6 (1) 1a Einkommensteuergesetz:

              Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

              2 Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.


              ... also NETTO


              Das heißt aber dennoch, dass Sie die Küche über 10 Jahre abschreiben müssen.

              Wichtig ist auch der Hinweis darauf, dass die Aufwendungen während der drei Jahre zusammengerechnet werden. Wenn Sie z.B. im letzten Jahr in der Addition der Aufwendungen über die 15 Prozent kommen, müssen die Jahre zuvor rückwirkend neu bewertet werden.
              Zuletzt geändert von Staufer; 05.03.2017, 14:36.

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                #8
                Hi Staufer,

                recht herzlichen Dank :-)

                Elektrogeräte und die Spüle der neuen Küche kann ich aber (wenn in der Rechnung der kompletten Küche alle Positionen als Einzelpreise gelistet wurden) aus der 10jährigen Abschreibung herausnehmen?

                Beispielsweise: Kühlschrank -> Preis inkl. MwSt. 409,- Euro -> GWG -> sofort abschreibbar
                Herd -> Preis inkl. MwSt. 600,- Euro -> Abschreibbar auf 5 Jahre oder pro Monat 10,- Euro

                Nochmals danke für die guten Antworten :-)

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                  #9
                  Nein, eben nicht. Sie müssen die Küche als Ganzes über zehn Jahre abschreiben.

                  Das Urteil des BFinH ist leider etwas missverständlich, weil - wegen des Verbotes einer "Verböserung" zu Lasten des Antragstellers - noch einige Entscheidungsreste der Vorinstanzen stehen geblieben sind.

                  Für Ihren Fall:

                  BFinH-Urteil vom 3.8.2016 (AZ: IX R 14/15)
                  Die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Sie müssen vielmehr über einen Zeitraum von zehn Jahren als Ganzes abgeschrieben werden.

                  Nutzen Sie die SteuerSparErklärung, in der Sie vor allem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch den vorgenannten Sachverhalt bequem erfassen können.
                  Zuletzt geändert von Staufer; 06.03.2017, 07:03.

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                    #10
                    Zitat von Staufer Beitrag anzeigen
                    Wichtig ist auch der Hinweis darauf, dass die Aufwendungen während der drei Jahre zusammengerechnet werden. Wenn Sie z.B. im letzten Jahr in der Addition der Aufwendungen über die 15 Prozent kommen, müssen die Jahre zuvor rückwirkend neu bewertet werden.
                    Wie werden Erhaltungsaufwendungen, die nach Ablauf der drei Jahre anfallen, abgeschrieben, wenn die Renovierung erst einige Jahre später abgeschlossen wird, aber die 15 % bereits in den ersten drei Jahren überschritten wurden?

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