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Darlehenszinsen für vermietete ETW

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    Darlehenszinsen für vermietete ETW

    Hallo zusammen,

    wir haben in 2016 eine ETW für rd. 200,- t€ gekauft und haben hierfür zwei Darlehen aufgenommen.

    1.) Darlehen direkt auf die (vermietete) Wohnung (120 t€)
    2.) Darlehen auf unsere selbst bewohnte Immobilie (80 t€)

    Dies haben wir deshalb gemacht, weil wir damit sehr günstige Darlehenszinsen (von knapp unter 1%) erhalten haben.

    Nun haben wir die "Kontoauszüge" erhalten und im Kopf steht jeweils das Beleihungsobjekt.

    Konkret würde mich interessieren, ob wir die Darlehenszinsen für den zweiten Vertrag absetzen können. Das Geld wurde definitiv für die Finanzierung der Wohnung verwendet.

    Habt ihr eine Idee?

    Viele Grüße
    Thomas

    #2
    Mir fällt da was anderes ein: Liebhaberei und Totalüberschuss. Wie hoch ist bei so hohen Zinsen der Überschuss ?
    Für solche speziellen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater Ihres Vertrauens.

    Eines verstehe ich jetzt nicht: Sie belasten ihr selbst genutztes Grundstück mit 80.000 €. Die Rückzahlungen dieses Objekts betreffend, dienen dazu, dieses Objekt wieder schuldenfrei zu machen.

    Wie stellen Sie jetzt eine Verbindung zu Ihrem vermieteten Objekt her.

    Das ganze sieht nach Gestaltungsmissbrauch aus.
    Zuletzt geändert von Adi; 04.02.2017, 14:09.

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      #3
      Es kommt auf den Zweck des Darlehens an.

      Die Beleihung ist zweitrangig. Die selbst genutzte Wohnung ist doch offensichtlich bereits abbezahlt und wird nur aus Sicherheitsgründen mit beliehen. Es gibt oft verschiedene Darlehen zur Finanzierung eines Objektkaufs.

      200.000 Euro als Darlehen für den Kauf der ETW sind plausibel. Stellen Sie das dem FA entsprechend dar und setzen Sie die Zinsen komplett unter Vermietung und Verpachtung ab.

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        #4
        Zitat von Regew
        3.... wo lesen Sie, dass der Kredit zum Kauf eines Objektes verwendet wird ?
        hier: "wir haben in 2016 eine ETW für rd. 200,- t€ gekauft und haben hierfür zwei Darlehen aufgenommen". Das FA wird fragen, wo das Geld herkommt, und da ist es das 200.000 Euro Darlehen.

        Klar, wurde als Pfand die abgezahlte Wohnung gestellt. Warum sollte das nicht gehen? Wenn ein privater Bürge eingetreten wäre, hätte auch das nicht geändert - oder sollte dann der Bürge nur die Zinsen geltend machen können?

        Das einzige Problem ist doch, ob die Bank bei der Kreditvergabe ausreichend Sicherheiten hat. Offenbar wurde die jetzt vermietete Wohnung ohne Eigenkapital gekauft, und da wollte die Bank zusätzliche Sicherheiten.

        Im Übrigen habe ich geschrieben: "Stellen Sie das dem FA entsprechend dar" - also wird hier nichts vertuscht.
        Zuletzt geändert von Staufer; 04.02.2017, 18:25.

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          #5
          Vielleicht habe ich mich wirklich zu weit vorgewagt. Nur noch eins.

          Das Finanzamt setzt eine eine Gewinnerzielungsabsicht voraus . Voll finanziert ohne Eigenkapital. Wann wirft dieses Wohnung einen Gewinn ab. Also 20 oder 30 Jahre einen Verlust melden, funktioniert nicht. Das Finanzamt prüft jetzt auch bei Vermietung Liebhaberei.
          Zuletzt geändert von Adi; 04.02.2017, 19:08.

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            #6
            Bei der Gewinnerzielungsabsicht steht zum Ersten im Vordergrund, ob die ETW auf Dauer steuerlich regelgerecht vermietet ist. Verluste bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen dem prinzipiell nicht entgegen.

            Bei den Ausgaben/Werbungskosten wird übrigens nicht der Kaufpreis gerechnet (allenfalls bei der AfA), sondern es werden die Kreditzinsen angerechnet. Bei 1 Prozent Kreditzins dürfte hier auf der Verlustseite weniger stehen, als vor Jahren noch bei 7 bis 8 Prozent.

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              #7
              Erst mal vielen Dank für die Antworten!

              Also, wir haben in der Tat eine schuldenfreie Immobilie (EFH), in welcher wir wohnen.

              Warum wurden zwei unterschiedliche Darlehen aufgenommen?
              Ganz einfach aus dem Grund, weil wir so die "magische" Beleihungsgrenze der ETW auf 60% deckeln konnten und so einen Zins von 0,9% erhalten haben. Da die ETW ja 200 t€ gekostet hat und wir kein Eigenkapital in diese Immobilie stecken wollten, haben wir als Sicherheit unserer EFH für die "Kapitalbeschaffung" (so nannte dies die Bank) genutzt (Zins: 0,95%).

              Hätten wir die ETW, ohne Einbringung von Eigenkapital, zu 100% finanziert, so wären wir knapp bei 2% Zins gelegen...


              Liebhaberei / Gewinnerzielungsabsicht?!
              Nicht wirklich! Mit Ausnahme des ersten Jahres müssen wir Geld an den Fiskus zahlen (unabhängig davon, ob wir die Darlehenszinsen für das "zweite" Darlehen ansetzen können).

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                #8
                Selbstverständlich können Sie die Zinsen des Gesamtdarlehens, das heißt beide unterschiedlich gesicherte Teilbeträge, als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung ansetzen. Das FA wird Ihnen folgen.

                Sie haben im ersten Jahr einen Zinsaufwand von 1.840 Euro. Die Mieteinnahmen dürften ein Vielfaches davon sein, sodass Sie bei vermiedenen dauernden Verlusten keine Probleme wegen einer Liebhaberei haben dürften.
                Zuletzt geändert von Staufer; 07.02.2017, 08:38.

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                  #9
                  Einkommensteuergesetz (EStG)
                  § 9, Absatz 1 Werbungskosten

                  1 Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
                  2 Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind.
                  3 Werbungskosten sind auch
                  1. Schuldzinsen und auf besonderen Verpflichtungsgründen beruhende Renten und dauernde Lasten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. ...

                  Die Einkunftsart, bei der die Schuldzinsen für das gesamte (!) Darlehen bzw. beider Dalehen (wenn in zwei Verträge getrennt) abzuziehen sind, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.


                  @ stud_thomas

                  Beantragen Sie, die Zinsen in voller Höhe anzuerkennen und legen Sie die wirtschaftlichen Zusammenhänge dar, siehe Paragraf 9 (1) 3,1 EkStG. Die Auszahlung des Darlehens über 200.000 Euro oder der beiden Teildarlehen ist voll in den Kaufpreis für die vermietete (!) ETW eingeflossen. Mit dieser erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

                  Das FA wird sich mit Ihrem Antrag vor dem Hintergrund des Paragrafen 9 EkStG auseinandersetzen. Solange das Darlehen nicht höher ist als die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten, werden Sie keine Probleme haben. Es ist gleich, wo Sie Ihr Darlehen gesichert haben.

                  ENDE der Durchsage.
                  Zuletzt geändert von Staufer; 08.02.2017, 10:06.

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                    #10
                    Zitat von Staufer Beitrag anzeigen
                    Einkommensteuergesetz (EStG)
                    § 9, Absatz 1 Werbungskosten

                    1 Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
                    2 Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind.
                    3 Werbungskosten sind auch
                    1. Schuldzinsen und auf besonderen Verpflichtungsgründen beruhende Renten und dauernde Lasten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. ...

                    Die Einkunftsart, bei der die Schuldzinsen für das gesamte (!) Darlehen bzw. beider Dalehen (wenn in zwei Verträge getrennt) abzuziehen sind, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.


                    @ stud_thomas

                    Beantragen Sie, die Zinsen in voller Höhe anzuerkennen und legen Sie die wirtschaftlichen Zusammenhänge dar, siehe Paragraf 9 (1) 3,1 EkStG. Die Auszahlung des Darlehens über 200.000 Euro oder der beiden Teildarlehen ist voll in den Kaufpreis für die vermietete (!) ETW eingeflossen. Mit dieser erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

                    Das FA wird sich mit Ihrem Antrag vor dem Hintergrund des Paragrafen 9 EkStG auseinandersetzen. Solange das Darlehen nicht höher ist als die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten, werden Sie keine Probleme haben. Es ist gleich, wo Sie Ihr Darlehen gesichert haben.

                    ENDE der Durchsage.
                    Vielen herzlichen Dank!

                    Ich werde berichten, wie das Finanzamt den Sachverhalt bewertet...

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                      #11
                      Hallo,

                      möchte noch kurz mitteilen, dass das FA die Zinsen von beiden Verträgen - wie von Staufer bewertet - anerkannt haben...

                      VG
                      Thomas

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